逆天的180萬(wàn)億中國(guó)房地產(chǎn)市值，離日式泡沫還有多遠(yuǎn)？

搶個(gè)好ID

近幾日，一則笑話(huà)流傳網(wǎng)絡(luò)“中國(guó)四成上市公司一年的利潤(rùn)不夠買(mǎi)北上廣深一套好房，但中國(guó)任何上市公司只要賣(mài)掉1%的股份肯定能買(mǎi)好幾套北上廣深的房子。請(qǐng)問(wèn)：究竟是房市泡沫大，還是股市泡沫大？愛(ài)因斯坦聽(tīng)完后，潸然淚下，說(shuō)，這是一個(gè)關(guān)于引力波的話(huà)題。”

段子只是扯淡
這真的要當(dāng)作個(gè)笑話(huà)來(lái)看，作為金融市場(chǎng)數(shù)據(jù)重度偏好者，一眼就發(fā)現(xiàn)其中的荒謬。雖然北上廣深的房子很貴，但要說(shuō)四成上市公司一年凈利潤(rùn)買(mǎi)不起一套那是扯淡。

2015年年報(bào)尚未披露結(jié)束，即便以2015年半年報(bào)看，凈利潤(rùn)低于200萬(wàn)的上市公司有524家，也就是占比20%吧。如果以400萬(wàn)凈利潤(rùn)為門(mén)檻，也只有598家，何況這還是半年的凈利潤(rùn)。（所以，段子手也要努力學(xué)習(xí)，提升業(yè)務(wù)水平啊�。�

不過(guò)，也想很?chē)?yán)肅的問(wèn)，究竟是股市還是房地產(chǎn)泡沫更大？
關(guān)于股市，經(jīng)歷了數(shù)不清的千股跌停，再論泡沫顯然不妥。不過(guò)，無(wú)論從常用的PE、PB等指標(biāo)的歷史數(shù)值，還是當(dāng)前市場(chǎng)所處于周期，以及當(dāng)前市場(chǎng)面臨的問(wèn)題看，我認(rèn)為，底部尚未到來(lái)。

中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫有多大？
關(guān)于房市，近期京滬深之瘋狂然人瞠目結(jié)舌，上海352套千萬(wàn)級(jí)新房一天被搶光，上海房東一天三漲價(jià)、鏈家利用房源壟斷哄抬房?jī)r(jià)等新聞刺激著群眾們的神經(jīng)，于是你會(huì)看到如此多的千萬(wàn)富翁擠在一個(gè)大廳里。


（滿(mǎn)屋子千萬(wàn)富翁，第一財(cái)經(jīng)記者攝于2016年2月24上海普陀區(qū)房地產(chǎn)交易中心）

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫有多嚴(yán)重？經(jīng)常有人引用格林斯潘的泡沫不可知論來(lái)反駁，認(rèn)為泡沫只有破了才知道是泡沫。對(duì)此， 我認(rèn)為，這純粹是一個(gè)誤讀。
好了，言歸正傳，泡沫的測(cè)量有多種方法， 本篇僅從一個(gè)角度出發(fā)，就是估算下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市值。

大空頭查諾斯的計(jì)算：150萬(wàn)億市值
房子形態(tài)上是鋼筋水泥混合物，但在市場(chǎng)上搖身一變?yōu)橐环N資產(chǎn)。2014年在《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中計(jì)算過(guò)，截至2013年底，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅面積在207.4億平方米~240.24億平方米，農(nóng)村為233.67億平方米，合計(jì)高達(dá)474億平方米。

根據(jù)2014-2015年城市新增的24.9億平方米銷(xiāo)售面積，即截至2015年底中國(guó)住房面積高達(dá)498.9億平方米，注意這還不包括近兩年農(nóng)村新增的住宅面積。

那么，中國(guó)這么多房子值多少錢(qián)呢？作為資產(chǎn)，是要按市值計(jì)算的，不管建設(shè)之時(shí)是幾塊磚頭，買(mǎi)的時(shí)候又是多少。
關(guān)于中國(guó)居民住宅市值的計(jì)算不多，僅有的幾個(gè)數(shù)據(jù)也是不一致的。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁教授計(jì)算，2011年中國(guó)城市戶(hù)籍住房資產(chǎn)價(jià)值為152萬(wàn)億元（戶(hù)籍有房家庭戶(hù)均住房108萬(wàn)元*1.64億城市家庭再乘以85.4%的住房自有率）。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)陳杰教授計(jì)算，2011年中國(guó)城鄉(xiāng)住房?jī)糍Y產(chǎn)合計(jì)應(yīng)是120萬(wàn)億元左右，是2011年中國(guó)GDP的2.4倍。
甘犁和陳杰的調(diào)查論據(jù)充實(shí)，但分歧也比較明顯，其中一個(gè)分歧在于人口統(tǒng)計(jì)。因此筆者在本書(shū)中的人口計(jì)算依據(jù)2012年底城鎮(zhèn)人口7.3億（2010年第六次人口普查該數(shù)據(jù)為6.66億人口）、住建部公布的人均居住面積也是基于人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算的。

瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤2011年2月計(jì)算，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市值2010年為29.8萬(wàn)億元，約占GDP的75%。其計(jì)算方法為1985年的住房總面積加上此后的住房累積竣工面積，再用3%的折舊率得出調(diào)整后的城鎮(zhèn)住房存量面積。但用此結(jié)果倒推中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市價(jià)僅不足2000元/平方米，顯然誤差太大。

一直叫囂做空中國(guó)的對(duì)沖基金經(jīng)理詹姆斯·查諾斯2013年測(cè)算，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值已升至GDP的300%－400%，即中國(guó)房地產(chǎn)市值在156萬(wàn)億元~208萬(wàn)億元。


中國(guó)房地產(chǎn)市值的幾個(gè)測(cè)算（億元）（《房市大衰退：33年房市變遷大推演》）

180萬(wàn)億
現(xiàn)在來(lái)算一下，先從住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算，1986年~2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)117.34億平方米，按照2015年底6472元/平方米的全國(guó)平均價(jià)格計(jì)算，到2015年底全國(guó)商品房?jī)r(jià)值75.94萬(wàn)億元。

再計(jì)算高端住宅，1997年~2014年期間的住宅別墅、高檔公寓類(lèi)的商品房銷(xiāo)售面積4.06億平方米（注：2015年數(shù)據(jù)缺失），按照2014年底1.3萬(wàn)元/平方米的全國(guó)平均價(jià)格計(jì)算，到2014年底這部分商品房?jī)r(jià)值5.28萬(wàn)億。

即是說(shuō)，從1986年以來(lái)建設(shè)的住宅類(lèi)商品房（含高端）到2015年底的市值合計(jì)為80.22萬(wàn)億元，其中還沒(méi)算2015年新增高端住宅的市值。

但這顯然不全面，因?yàn)檫�有很多房子沒(méi)計(jì)算在內(nèi)，如加上計(jì)算1985年的抽樣普查數(shù)據(jù)46.76億平方米（其中被拆除多少無(wú)法統(tǒng)計(jì)），那么此部分市值約30.26萬(wàn)億。如是合計(jì)約為110.48萬(wàn)億元。

嚇呆了吧！但這仍然不夠全，還得加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，不過(guò)這就難以計(jì)算了。如果從城市人均居住面積計(jì)算，2013~2015年數(shù)據(jù)未披露，按增長(zhǎng)20%計(jì)算，則中國(guó)城市住宅市值約為132.58萬(wàn)億元。

此外，還要計(jì)算農(nóng)村住房的市值。若按2012年底（注：最近3年數(shù)據(jù)未披露）農(nóng)村人均住宅面積37.09平方米、6.3億人口、1000元/平方米（粗略估價(jià)）計(jì)算，市值約為23.37萬(wàn)億。

當(dāng)然，如果農(nóng)民伯伯說(shuō)，憑什么你們城里房?jī)r(jià)5000多，我們農(nóng)村就1000，好歹也要算1500啊。如果這么一算的話(huà)，就要超過(guò)40萬(wàn)億了。如果再估算2013~2015年農(nóng)村住房面積增加20%，那就得有48萬(wàn)億元了。

也就是說(shuō)，按照上述城市農(nóng)村數(shù)據(jù)的估算，中國(guó)住宅類(lèi)房屋市值至少在180.58萬(wàn)億元。這簡(jiǎn)直是逆天了，這是什么概念？中國(guó)2015年GDP在67.67萬(wàn)億元，中國(guó)房地產(chǎn)市值至少是GDP的271%！請(qǐng)記住，這還僅僅是住宅類(lèi)房地產(chǎn)市值，還不包括商業(yè)地產(chǎn)的市值。
而美國(guó)2013年住房總市值占GDP不足70%（美2013年GDP為16.8萬(wàn)億美元），上述的大空頭查諾斯提到1989年日本住房總市值占GDP比例為375%。恩，看起來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市值似乎還有些空間嗎？但還有多少？

牛熊更替才是經(jīng)濟(jì)史的真理
很多人會(huì)說(shuō)牛市不言頂，是的，但壓路機(jī)前的硬幣真的值得撿嗎？

2015年一年2.5萬(wàn)億元的房貸大躍進(jìn)，不和2015年股災(zāi)前夕融資規(guī)模瘋狂增長(zhǎng)一樣嗎？有多少人安全從股市的頂部逃離了？

如此龐大的房地產(chǎn)市值占中國(guó)人民的財(cái)富比例是多少呢？西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院《2014中國(guó)財(cái)富管理：展望與策略》報(bào)告顯示，北京市民總資產(chǎn)的83.8%是房子，全中國(guó)平均是66%，而美國(guó)的房產(chǎn)占居民資產(chǎn)比例僅有35%。

很擔(dān)憂(yōu)中國(guó)的富翁們將成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)史上從來(lái)沒(méi)有奇跡，陰陽(yáng)牛熊更替，周期是經(jīng)濟(jì)歷史長(zhǎng)河中最古老且永恒的真理！ （地產(chǎn)人日?qǐng)?bào)）