供銷兩旺量價齊升 ——2013年荊州市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析

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600萬方金源世紀(jì)城（效果圖）

   時間邁入2014年，回望2013年的荊州樓市，萬達來了、綠地來了、卓爾也來了，荊州城市的發(fā)展步入新的時代，知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進入荊州，帶來的不僅是城市面貌的改變，更是生活形態(tài)的改變，2013年可謂荊州大城崛起的元年。

    而展望2014年的荊州樓市，又有很多新樓盤新項目要上馬，也有很多知名開發(fā)商將進入荊州，2014年將迎來的是荊州樓市發(fā)展的高潮。

    A 2013年荊州樓市成績顯著

    2013年，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場同全國其他城市一樣，供銷兩旺，量價齊升。

    （一）商品房供應(yīng)量大幅增長

    房地產(chǎn)投資大幅增長。據(jù)統(tǒng)計，2013年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36.39億元，同比增長30.2%。其中住宅投資26.56億元，同比增長24.9%；商業(yè)用房投資6.79億元，同比增長189%。房屋施工面積262.26萬平方米，同比增長11.2%。其中住宅施工面積212.22萬平方米，同比增長3%；商業(yè)用房施工面積33.03萬平方米，同比增長73.7%；其他房屋施工面積（包括工業(yè)用房）14.49萬平方米，同比增長45.5%。

    商品房供應(yīng)量大幅增長。據(jù)網(wǎng)上公布的商品房銷售網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，2013年1至12月，荊州城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售網(wǎng)簽商品住宅19595套，同比增長146.1%；面積214.46萬平方米，同比增長151%。批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)、辦公用房和其他用房6957套，同比增長104%；面積64.36萬平方米，同比增長200.6%。

    大項目紛紛落戶荊州。2013年荊州房地產(chǎn)市場最引人注目的現(xiàn)象，是知名大房企、大項目紛紛布局荊州。繼萬達、綠地之后，世紀(jì)金源、碧桂園、天下置業(yè)、卓爾、長江傳媒、百盟、竹葉山商貿(mào)城、紅星美凱龍等都在荊州城區(qū)周邊布點，規(guī)模之大可謂空前。同時，李埠臨港新城、華中農(nóng)高區(qū)、運河城鎮(zhèn)帶、江南新區(qū)等新區(qū)建設(shè)蓬勃展開，用地千畝以上的超級大盤集中涌現(xiàn)，荊州房地產(chǎn)市場進入了歷史性的轉(zhuǎn)折時期。

    （二）商品房銷售大幅增長

    商品房網(wǎng)簽備案量大幅增長。據(jù)網(wǎng)上公開的商品房銷售網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，2013年1至12月，荊州城區(qū)商品住宅網(wǎng)簽備案9817套，面積102.46萬平方米，同比增長38.4%。商業(yè)、辦公、工業(yè)用房網(wǎng)簽備案3902套，面積23.56萬平方米，同比增長9.2%。

    房價與周邊城市差距縮小。據(jù)媒體報道，近兩年荊州城區(qū)房價上升較快，目前絕大部分樓盤均價都在5500元/平方米以上。由于萬達廣場等大盤的示范和引領(lǐng)，2013年新開盤的房價很多都在6000元左右，與周邊城市的差距越來越小。房價上升，與地價上升較快有關(guān)。據(jù)荊州招投標(biāo)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2013年荊州城區(qū)（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）房地產(chǎn)開發(fā)用地成交面積64.27萬平方米，同比下降16.7%；但成交價達到30.06億元，同比增長13.3%；平均單價311.82萬元/畝，同比增長36%；平均樓面地價1229.14元/平方米，同比增長21.8%。

    （三）企業(yè)資金來源充足

    據(jù)統(tǒng)計，2013年荊州城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源合計59.39億元，同比增長32.1%；其中本年資金來源44.69億元，同比增長24.3%，與投資增長速度大體同步。本年資金來源中，銀行貸款5.36億元，同比增長27.9%，但貸款額偏低，只占統(tǒng)計投資額的14.7%。企業(yè)自籌資金12.62億元，同比增長30.4%；其中企業(yè)的自有資金4.82億元，僅增長9.1%，說明企業(yè)自有資金不足，仍然需要從其他融資渠道籌資，從而提高了資金成本。其他資金來源中，定金及預(yù)收款14.88億元，同比增長26.9%；個人按揭貸款9.69億元，同比增長13%，說明企業(yè)更加依賴銷售回款。依靠銷售回款是企業(yè)經(jīng)營慣例，但在目前的市場形勢下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意其中的風(fēng)險。

    （四）保障住房建設(shè)超額完成任務(wù)

    據(jù)報道，2013年，我市保障房建設(shè)任務(wù)是開工16840套，竣工12000套，新增租賃補貼1350戶。截至10月底，實際開工17792套，占全年任務(wù)的105.7%；基本建成12624套，占全年任務(wù)的105%；新增租賃補貼1755戶，占全年任務(wù)的130%。

    B 荊州房地產(chǎn)市場前景仍廣闊

    全國房地產(chǎn)市場量價齊升。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，同比增長19.8%。從2013年5月份開始，全國70個大中城市中，只有1個城市房價下降，其他69個都是上升。特別是一線城市漲幅始終領(lǐng)先，12月份最高漲幅為21.9%。央行發(fā)布的《四季度儲戶問卷調(diào)查》顯示，66.5%的居民認(rèn)為目前房價“高，難以接受”。

    樓市火熱刺激了房地產(chǎn)貸款增長。央行公布的《2013年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2013年末，主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19%，超過各項貸款增速5個百分點。全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元，占同期各項貸款增量的近三成。

    全國樓市、土地市場持續(xù)火熱，長效機制尚未建立，因此宏觀調(diào)控仍要繼續(xù)。房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資和財政收入中所占的比重，表明房地產(chǎn)業(yè)的重要支柱地位無可替代。目前，荊州已步入壯腰工程“三年見成效”的關(guān)鍵時期，市委、市政府正加快構(gòu)建主城區(qū)200平方公里、200萬人口的大城市框架，新區(qū)建設(shè)將會提速。繼綠地落戶荊北新區(qū)之后，世紀(jì)金源集團將落戶荊州開發(fā)區(qū)商務(wù)新區(qū)，碧桂園、中國天谷（含住宅項目）落戶海子湖新區(qū)，天下置業(yè)落戶關(guān)沮新區(qū)，卓爾、百盟、竹葉山商貿(mào)城、紅星美凱龍落戶荊北新區(qū)，聯(lián)投落戶華中農(nóng)高區(qū)。同時，李埠臨港新城、江漢運河生態(tài)文化旅游城鎮(zhèn)帶、江南新區(qū)建設(shè)蓬勃展開，新區(qū)建設(shè)一派興旺景象。

    新區(qū)建設(shè)的跨越式發(fā)展，城鎮(zhèn)化的全面推進，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。但城市擴容與人口集聚不同步，在一定時期內(nèi)，荊州房地產(chǎn)市場供大于求的壓力加大。在觀察2014年樓市走向時，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面的情況：

    2013年在售樓盤存量和后續(xù)增量。據(jù)網(wǎng)上公布的商品房銷售網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，到12月底止，荊州城區(qū)商品住宅存量9778套，面積112萬平方米。商業(yè)辦公用房存量3055套，面積40.8萬平方米。萬達廣場、綠地之窗、南國城市廣場、楚天都市佳園、日月星國際華僑城、中豪明珠城、申博商貿(mào)城等部分總規(guī)模20萬方以上的大盤后續(xù)增量約300萬平方米。

    新建樓盤新增供應(yīng)量。據(jù)網(wǎng)上公示的資料，目前在建和即將開工，2014年內(nèi)開盤的項目有37個，總建筑面積459萬平方米。

    棚戶區(qū)改造、還建房、保障房供應(yīng)量。據(jù)網(wǎng)上公示的數(shù)據(jù)，荊州城區(qū)2014年棚戶區(qū)改造和還建房項目22個，總建筑面積223.6萬平方米；部分保障房項目12個，總建筑面積92.85萬平方米。

    舊城改造和城中村改造供應(yīng)量。近幾年內(nèi)政府將引進資本展開規(guī)�？涨暗呐f城改造和城中村改造。據(jù)媒體披露的信息，北京路沿線、江津路沿線舊城改造和城中村改造11個片區(qū)，將新建房屋1446萬平方米。除還遷400萬平方米外，其余1046萬平方米都是商品住宅。其中，近期開工的荊沙村1—4號地塊總面積370畝，可建房屋面積110萬平方米，除還遷36萬平方米外，新增商品房74萬平方米。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目包含部分商品房。一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，如天下廣告文化產(chǎn)業(yè)園、荊州卓爾城、長江傳媒城市文化綜合體、中國天谷（其中200畝商住用地）、百盟商城、竹葉山商貿(mào)城，以及李埠臨港新城、華中農(nóng)高區(qū)（其中3500畝為核心區(qū)二類居住用地）、荊州開發(fā)區(qū)商務(wù)新區(qū)等新區(qū)，有不少千畝大盤，都包含一部分商品住房。具體數(shù)據(jù)待查。

    綜上所述，2014年荊州城區(qū)商品住宅預(yù)期供應(yīng)量將達到歷史最高水平。荊州并不擁有一、二線城市的公共服務(wù)資源，目前還不是人口吸納型城市，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，中心城區(qū)人口集聚速度將相對放緩，房地產(chǎn)市場需求（無論是自住需求還是投資需求）都不可能無限增長。因此，企業(yè)應(yīng)十分關(guān)注市場動態(tài)，提前準(zhǔn)備應(yīng)對措施，調(diào)整經(jīng)營策略和推盤節(jié)奏，力促市場平穩(wěn)發(fā)展。

   C 2014年荊州樓市有望大發(fā)展

    2014年荊州樓市面臨著復(fù)雜的局面。一方面，國家將保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控政策。也就是繼續(xù)抑制房價，抑制需求，繼續(xù)強化市場監(jiān)管。另一方面，大型房企不斷從一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，市場可能出現(xiàn)復(fù)雜的變化。根據(jù)以上分析，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場走勢大體表現(xiàn)在以下幾個方面：

    房地產(chǎn)市場依然會快速發(fā)展。從長遠(yuǎn)看，壯腰工程、新區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓廣闊的空間�？傮w而言，今后五到十年，房地產(chǎn)市場依然會快速發(fā)展。

    銷售速度有可能放緩。從短期看，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)增長迅速，而需求相對不足，企業(yè)必須要有充分準(zhǔn)備，冷靜應(yīng)對市場變化，注重消化樓盤存量。

    房價增速可能放緩。荊州房價水平與周邊城市已經(jīng)很接近，受外來大企業(yè)的強力推動，有可能保持上行

    態(tài)勢，但增速可能放緩。企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，不要過多糾結(jié)房價，而要注重以品質(zhì)和服務(wù)提高競爭力。

    市場監(jiān)管繼續(xù)強化。市住建委將加強市場監(jiān)管，繼續(xù)貫徹執(zhí)行市政府《關(guān)于加強中心城區(qū)房地，產(chǎn)市場管理的若干意見》（荊政發(fā)〔2013〕24號）、《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》制度、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》備案制度、《關(guān)于進一步加強市城區(qū)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理的通知》，依法規(guī)范市場秩序和企業(yè)經(jīng)營管理行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的格局，輿論引導(dǎo)工作特別重要。建議2014年樓市宣傳依然以“供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、供求基本平衡、房價基本穩(wěn)定”、促進荊州市房地產(chǎn)市場繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想。

    首先，對樓盤和市場的宣傳，要從重銷售數(shù)量轉(zhuǎn)向重項目質(zhì)量。多宣傳企業(yè)樓盤品質(zhì)、工程質(zhì)量、誠實守信、遵紀(jì)守法的先進事跡，宣傳有社會責(zé)任心的企業(yè)家、

    優(yōu)秀人物，引導(dǎo)企業(yè)以質(zhì)取勝，以品質(zhì)和信譽爭取市場份額。

    其次，要大力宣傳荊州市政府和住建委加強房地產(chǎn)市場管理的幾個文件，推動企業(yè)規(guī)范經(jīng)營管理行為，降低企業(yè)因市場波動而違規(guī)的概率。

    再者，要及時客觀地報道市場變化，如各地段商品房建設(shè)和舊城改造、城中村改造、保障房建設(shè)等情況，幫助企業(yè)掌握市場動向，調(diào)整經(jīng)營策略。

    此外，要深入分析各階層民眾潛在住房需求轉(zhuǎn)化為有效需求的可能性、各時間結(jié)點市場需求變化的可能性，引導(dǎo)消費者理性購房。