一漲一跌總關(guān)民 ——全國(guó)“兩會(huì)”代表委員們關(guān)于房地產(chǎn)觀點(diǎn)掃描

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核心提示
    全國(guó)“兩會(huì)”進(jìn)行時(shí)，有關(guān)房?jī)r(jià)的討論是會(huì)場(chǎng)內(nèi)外的熱點(diǎn)。降房?jī)r(jià)，政府說要靠市場(chǎng)，開發(fā)商說要靠政府。到底要靠誰(shuí)？

    今年年后，繼“杭州降價(jià)樓盤遭業(yè)主打砸沙盤”的報(bào)道之后，南京、廣州等多個(gè)城市紛紛降價(jià)的新聞也隨之發(fā)酵，如今，看漲看跌，潮起潮落，牽動(dòng)人心。是不是2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)真的出了問題？前來(lái)參加全國(guó)兩會(huì)的房地產(chǎn)商以及部長(zhǎng)、市長(zhǎng)們又是怎么看待的？2014房?jī)r(jià)走向究竟如何？

    無(wú)疑，老百姓的住房問題以及樓市未來(lái)的走向，是兩會(huì)上社會(huì)各界關(guān)注度最高的話題。下面，我們來(lái)盤點(diǎn)一下那些代表、委員們說的那些“房”事。


   激辯地產(chǎn)市場(chǎng)已分化房?jī)r(jià)究竟?jié)q或跌

    對(duì)于絕大多數(shù)的國(guó)人而言，住房是一生中價(jià)值最高的一件消費(fèi)品。有人調(diào)侃說，可以將人群分成兩類，一類是買了房的，一類是沒買房的，這兩類人有著尖銳的對(duì)立矛盾。一邊是看漲，一邊是看跌。可有意思的是，這種心態(tài)變化就往往就會(huì)發(fā)生在一夜之間，就發(fā)生在那個(gè)人簽下房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書的那一秒鐘。


    總理報(bào)告未提房?jī)r(jià)調(diào)控

    從剛剛公布的總理政府工作報(bào)告中，經(jīng)驗(yàn)豐富的老記者迅速發(fā)現(xiàn)了其中的“亮點(diǎn)”——今年竟然只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、也沒有講“遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”。記者注意到，從2005年至2013年，連續(xù)8年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)今年，沒提這些。

    這次報(bào)告中首次提出分類調(diào)控，可謂正當(dāng)其時(shí)。在經(jīng)歷了十多年的單邊上漲之后，眼下國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正悄然發(fā)生分化。業(yè)內(nèi)人士均表示房?jī)r(jià)不太可能暴跌。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)總體不會(huì)大跌

    2月中下旬，杭州房?jī)r(jià)下跌，進(jìn)而樓市崩盤的言論蔓延開來(lái)。在兩會(huì)上，代表委員對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)聲不斷，主流觀點(diǎn)依舊是房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。據(jù)央廣網(wǎng)北京3月9日消息，即便是處在焦點(diǎn)的杭州，全國(guó)人大代表、杭州市長(zhǎng)張鴻銘也反駁說，目前除兩家公司的尾盤有降價(jià)，其它要么是虛假信息，要么是少量特價(jià)房。張鴻銘說，杭州樓盤房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)崩盤的跡象，總體是健康的。

    從去年開始，溫州房?jī)r(jià)暴跌的消息也甚囂塵上。新華社報(bào)道顯示，全國(guó)人大代表、溫州市長(zhǎng)陳金彪也說，現(xiàn)在盛傳的“腰斬論”與事實(shí)有出入。他說：“八萬(wàn)以上均價(jià)的確出現(xiàn)了‘腰斬’一半，但是我們小戶型僅僅下降了31%，因?yàn)闇刂莘績(jī)r(jià)至今列前五位。

    怎么看這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)？全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事胡葆森接受央廣網(wǎng)采訪時(shí)直言，杭州并不能代表全國(guó)，不能代表整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的情況，也不代表整個(gè)二線、三線或某些四線城市的整體情況，不能說明什么問題。

    房地產(chǎn)瘋漲時(shí)代已基本結(jié)束

    不過也有代表認(rèn)為房?jī)r(jià)下降并非不可能。據(jù)媒體消息，全國(guó)人大代表于貴良分析，有人家里放了多少套房子，實(shí)際上不住。房?jī)r(jià)高是因?yàn)榉慨a(chǎn)資源占用兩極分化，實(shí)施全國(guó)聯(lián)網(wǎng)登記，同時(shí)征收房產(chǎn)稅，有利于二手市場(chǎng)房源的大量供給，而客觀上有利于房?jī)r(jià)的下降。

    從財(cái)經(jīng)網(wǎng)的報(bào)道看，全國(guó)人大代表、中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)陳錦石房?jī)r(jià)認(rèn)為下降也是正�，F(xiàn)象，絕不可斷言為房產(chǎn)崩盤。他在接受新華社采訪時(shí)認(rèn)為，下降是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種形式，是存在的。崩盤，說整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤有點(diǎn)言過其實(shí)，為之過早。

    實(shí)際上，在很多人頭腦當(dāng)中現(xiàn)在有一個(gè)基本的共識(shí)，就是房地產(chǎn)瘋漲的時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束了，或許在接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里都是穩(wěn)字當(dāng)頭。

    房地產(chǎn)調(diào)控之路會(huì)怎么走呢？有剛需的消費(fèi)者應(yīng)該如何做出明智的選擇呢？央廣網(wǎng)北京3月9日的報(bào)道中，全國(guó)政協(xié)委員、住建部住房政策專家委員會(huì)專家、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張泓銘認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)地區(qū)差異不同，需要分類對(duì)待，同時(shí)堅(jiān)持宏觀調(diào)控。

    張泓銘當(dāng)天說，過去全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控是中央喊口令，全國(guó)齊步走，去年沒有，以后也不會(huì)有。中央政府應(yīng)該提出要求，提出目標(biāo)，提供政策工具，然后讓地方政府自主的行動(dòng)，分類情況，分別處理。

    我國(guó)樓市尚有十年穩(wěn)定期

    北京的房?jī)r(jià)向來(lái)是全國(guó)矚目的焦點(diǎn)。據(jù)東方網(wǎng)消息，全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥兩會(huì)期間表態(tài)說，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，也不會(huì)大落，北京的房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。李士祥表示，房?jī)r(jià)大漲大跌都不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們還是要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律�？偟膩�(lái)說，要保持穩(wěn)定，就是我們常說的“穩(wěn)中有降”。

    李士祥建議，想要達(dá)到穩(wěn)中有降的目標(biāo)，首先是加大保障房的力度，去年北京提供了七萬(wàn)套保障房，今年要有47萬(wàn)平米的保障房，同時(shí)135萬(wàn)平米的共有產(chǎn)權(quán)房，這些都是加大市場(chǎng)供給的力度。同時(shí)，以市場(chǎng)為主的，多樣性需求的體系也要建立，通過提供必要的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)的力度。

    此外，人民網(wǎng)的報(bào)道顯示，住建部副部長(zhǎng)、政協(xié)委員仇保興對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)在兩會(huì)期間最為引人注目。在他看來(lái)，我們國(guó)家還有十年穩(wěn)定期。因?yàn)槲覀兊匠擎?zhèn)化的末期，至少還有10到15年。但我們應(yīng)從現(xiàn)在開始就對(duì)那些收入比不合理的城市，采取微調(diào)辦法，逐步逐步地降低它的收入比，然后我們就可以平穩(wěn)過渡，不會(huì)出現(xiàn)大的末期像日本那樣的房地產(chǎn)泡沫崩潰�？扇绻�不注意局部地方的調(diào)控，就可能出現(xiàn)海南、溫州這樣的局部的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

    觀點(diǎn)  百萬(wàn)房?jī)r(jià)六成稅  降價(jià)到底要靠誰(shuí)

    全國(guó)“兩會(huì)”進(jìn)行時(shí)，有關(guān)房?jī)r(jià)的討論是會(huì)場(chǎng)內(nèi)外的熱點(diǎn)。降房?jī)r(jià)，政府說要靠市場(chǎng)，開發(fā)商說要靠政府。到底要靠誰(shuí)？

    據(jù)新華社北京3月6日電，全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥在兩會(huì)上說，因?yàn)楸Ｕ戏抗��?yīng)量加大，調(diào)節(jié)了市場(chǎng)供需，所以“北京市區(qū)房?jī)r(jià)以后要下降”；全國(guó)政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印卻說，房?jī)r(jià)24%是稅費(fèi)，超過30%是土地出讓金，這些錢都被政府賺走了，要降房?jī)r(jià)，首先請(qǐng)政府不要“雁過拔毛”。


    一套小房子稅費(fèi)何其多

    從土地變到房子，要走哪些程序？據(jù)介紹，除了土地出讓金，還要蓋少則幾十多則上百個(gè)章，交100多項(xiàng)費(fèi)用，十幾種稅。許家印算了一筆賬，目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要有五部分：地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)、稅收和企業(yè)利潤(rùn)。

    ——地價(jià)：近年來(lái)，土地出讓單價(jià)連年上漲。國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)土地出讓金收入總額超過4.1萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高。

    ——綜合造價(jià)：俗稱建安成本。一位大型國(guó)有建筑公司領(lǐng)導(dǎo)稱，一般低層建筑2000元至3000元/平方米，高層建筑不超過4000元/平方米。

    ——政府規(guī)費(fèi)：許家印說，各城市收費(fèi)審批不一樣，“最少37種，最多157種。各個(gè)城市收費(fèi)差別很大，按平均計(jì)算約占房?jī)r(jià)的11%�！�

    ——稅：包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種。據(jù)廣東2013年一份研究報(bào)告顯示，這十幾種稅約占房?jī)r(jià)15%左右。

    ——開發(fā)企業(yè)的毛利潤(rùn)。有數(shù)據(jù)顯示，一些大型開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)一般都超過15%。

    暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授介紹，一般來(lái)說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的比例超過20%，土地出讓金的費(fèi)用占房?jī)r(jià)的30%-50%，土地出讓金也算一種收費(fèi)，說房?jī)r(jià)超過60%的部分是各項(xiàng)稅費(fèi)，不能算錯(cuò)。

    工資漲20年趕不上房?jī)r(jià)漲1年

    據(jù)媒體報(bào)道，一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟(jì)界別政協(xié)委員表示，“政府不要以為收的是開發(fā)商的稅，所有的稅費(fèi)都被開發(fā)商納入到開發(fā)成本里，稅費(fèi)越高，房?jī)r(jià)越高，實(shí)際還是苦了老百姓�！�

    按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18311元，盡管漲了不少，但很多剛需百姓仍有些沮喪，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)：越等越買不起房。

    廣州市民張旭算了一筆賬：2012年月收入8000元，當(dāng)時(shí)海珠區(qū)新房每平方米23000元；2013年初公司加薪，月工資1萬(wàn)元，當(dāng)年底同一處房子的房?jī)r(jià)已漲到每平方米31000元，70平方米的房子，“房?jī)r(jià)1年漲了56萬(wàn)，工資1年多收入了2.4萬(wàn)，不吃不喝，我漲20多年工資，才頂房?jī)r(jià)漲1年�！遍_發(fā)商和政府都要反省

    據(jù)新華網(wǎng)消息，業(yè)內(nèi)專家表示，李士祥市長(zhǎng)和許家印董事長(zhǎng)的觀點(diǎn)，都有道理，但都站在自己立場(chǎng)上，表述不夠全面，需要“各打五十大板”：對(duì)開發(fā)商提出的審批亂象，政府要下大力氣清理歸并，消除人為尋租空間；對(duì)

    開發(fā)商的坐地起價(jià)和渾水摸魚，政府也應(yīng)通過市場(chǎng)化的稅收政策予以制約。一句話，“開發(fā)商和地方政府都要進(jìn)行自省”。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟當(dāng)天建議，地方政府必須明確底線救濟(jì)、中端支撐和高端市場(chǎng)三種分類，在暫時(shí)無(wú)法放棄土地財(cái)政的背景下，從過去的“購(gòu)房人頭稅”向“抽高、補(bǔ)低、擴(kuò)中”的精確使用轉(zhuǎn)變，對(duì)于高端商品房完全市場(chǎng)化，對(duì)高價(jià)房多征稅，用于填補(bǔ)低端保障房建設(shè)缺口，而對(duì)于中端的自主性普通商品房，必須從信貸、土地出讓金和房?jī)r(jià)方面進(jìn)行充分保障。

    10年內(nèi)房地產(chǎn)沒有大危機(jī)

    據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)消息，6日的小組討論會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)仇保興在發(fā)言時(shí)說，政府工作報(bào)告第26頁(yè)以“完善住房保障機(jī)制”為題，論述了本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路�！胺�?jī)r(jià)分化現(xiàn)象將來(lái)會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，但10年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，因?yàn)檫�要解決‘三個(gè)1億人’的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化�！薄胺康禺a(chǎn)全面崩盤不大可能，但是局部地區(qū)、個(gè)別城市如果不注意調(diào)控，就會(huì)出現(xiàn)像鄂爾多斯等地那樣的情況，需要注意�！背鸨Ｅd說。

    政府工作報(bào)告提出，以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度�！疤岢龇诸愓{(diào)控，實(shí)際上就是不能開一個(gè)藥方大家都治病，必須分類�！背鸨Ｅd委員表示。

    “政府工作報(bào)告提出‘增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)’，就是要解決中間層、低收入階層的住房問題，而且報(bào)告確定了一個(gè)目標(biāo)，今年新開工700萬(wàn)套以上。“更重要的是，報(bào)告講了要‘抑制投機(jī)投資性需求’�！背鸨Ｅd說，說房?jī)r(jià)被綁架或者難以控制，關(guān)鍵就是投資和投機(jī)在起作用�！斑@幾句話組合起來(lái)看，構(gòu)成明晰的、實(shí)事求是的房地產(chǎn)調(diào)控思路�！彼�說。


    政策  雙向調(diào)控穩(wěn)樓市困難家庭可購(gòu)房

    據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，3日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新面對(duì)一系列有關(guān)房?jī)r(jià)的提問，不經(jīng)意間透露出四個(gè)字：“雙向調(diào)控”。

    據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥日前就“雙向調(diào)控”做出了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    齊驥透露，所謂高庫(kù)存是指庫(kù)存量高于月銷售量的12-15倍，高過1年到1年半的銷售量的，就是高庫(kù)存。齊驥同時(shí)對(duì)杭州部分樓盤降價(jià)的事件做出回應(yīng)，稱了解顯示，杭州樓盤降價(jià)后，所有樓盤都銷售一空。所以杭州這種城市只是出于階段性的下滑，而不是大的問題。

    有報(bào)道顯示，在2013年12月的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署2014年工作時(shí)，明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作”。同時(shí)傳遞出三個(gè)政策信號(hào)：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

    從這一點(diǎn)看，雙向調(diào)控是過去政策的延續(xù)。業(yè)內(nèi)表示，無(wú)論提法如何，房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向不會(huì)變，工作重點(diǎn)仍是“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。所謂雙向調(diào)控，一方面是減少市場(chǎng)上中低收入人群的購(gòu)房壓力，另一方面對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的市場(chǎng)繼續(xù)施加調(diào)控力度。