律師寫(xiě)給購(gòu)房人的七個(gè)忠告（超詳細(xì)）

無(wú)憂(yōu)

“天下熙熙，皆為利來(lái)；天下攘攘，皆為利往”，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年九調(diào)之后，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)每年都在被調(diào)控，房?jī)r(jià)每年都在往上漲。哪些購(gòu)房者屬于“剛需”，哪些又是在投機(jī)炒房，恐怕沒(méi)人敢說(shuō)，自己能夠真正地分清楚。

本人僅僅是一名普通的房產(chǎn)律師，既沒(méi)有深入研究過(guò)土地供應(yīng)量為什么會(huì)影響房?jī)r(jià)，也不懂得貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)系。但因?yàn)槌Ｄ晏幚砼c房產(chǎn)有關(guān)的糾紛案件，幾乎每天都在面對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、二手房主、房產(chǎn)中介。

因此，或多或少總結(jié)出了一些與房產(chǎn)糾紛有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，今天把它們匯總起來(lái)介紹給廣大購(gòu)房者，希望能夠提高大家在購(gòu)房時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減少無(wú)謂的購(gòu)房損失，未雨綢繆，防患于未然。

受篇幅所限，我們不能更加完整、全面地向購(gòu)房人介紹與買(mǎi)房有關(guān)的法律知識(shí)，根據(jù)我們多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，在買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該引起大家注意的又何止本文中所提到的這七點(diǎn)，其實(shí)還有很多很多。我們?yōu)槭裁床粎捚錈┑叵虼蠹医榻B這些法律知識(shí)，是因?yàn)樵诜课葙I(mǎi)賣(mài)糾紛中，最受傷害、最無(wú)助的，往往是那些有真實(shí)購(gòu)房需求的“剛需”購(gòu)房者。希望在閱讀完本文后，能給大家?guī)��?lái)一點(diǎn)幫助，起到窺一斑而知全豹的效果。  

忠告一：
在支付定金之前，要敢于離開(kāi)談判桌

我們大多數(shù)的購(gòu)房人都沒(méi)有經(jīng)過(guò)像律師一樣的專(zhuān)業(yè)談判訓(xùn)練，在一個(gè)賣(mài)方占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境下，一旦進(jìn)入購(gòu)房談判環(huán)節(jié)，恐怕就只能被動(dòng)挨打了。所以我們的第一個(gè)忠告就是，要敢于離開(kāi)談判桌。

合同就像一把“法鎖”，雙方一旦簽字就必須受它的約束，誰(shuí)敢違反就必須要承擔(dān)法律責(zé)任。定金罰則，就是“法鎖”的具體表現(xiàn)，交付定金的一方如果違約，就喪失了收回定金的權(quán)利，收取定金的一方如果違約，就必須雙倍返還定金。

但我們要告訴大家的是，在交付定金之前，購(gòu)房人必須有敢于離開(kāi)談判桌的勇氣，如果一味遷就賣(mài)方，害怕買(mǎi)不到房子，將會(huì)在整個(gè)合同履行中陷入被動(dòng)。

這種被動(dòng)，可能會(huì)讓買(mǎi)方錢(qián)房?jī)煽铡?/strong>

為了更好地讓大家明白，敢于離開(kāi)談判桌的必要性，我們給大家介紹一下賣(mài)方與中介經(jīng)常使用的三種談判策略，相信當(dāng)大家了解對(duì)方的這些策略后，就能夠“敢于離開(kāi)談判桌了”。

第一種黑白臉策略，這種策略是一種最常見(jiàn)的雙人配合策略，不僅在房屋買(mǎi)賣(mài)中常用，其實(shí)只要有談判的場(chǎng)合，就會(huì)有人使用。這種策略顧名思義，就是一個(gè)人唱黑臉，死活不降價(jià)，讓你感到房源非常緊俏，買(mǎi)房機(jī)會(huì)稍縱即逝；另一個(gè)唱白臉，幫你向賣(mài)方說(shuō)好話(huà)，并勸你趕緊下決心先交定金，這樣興許賣(mài)方還會(huì)降低一點(diǎn)價(jià)格。

第二種不情愿的賣(mài)家策略，在經(jīng)過(guò)一番黑白臉策略折騰后，很多購(gòu)房人因?yàn)閾?dān)心喪失買(mǎi)房機(jī)會(huì)，會(huì)趕緊向賣(mài)方交付定金，這時(shí)有經(jīng)驗(yàn)的賣(mài)方，會(huì)表現(xiàn)出很不情愿地接受買(mǎi)方的定金，并認(rèn)可買(mǎi)方的購(gòu)房報(bào)價(jià)。

第三種折中策略，在買(mǎi)家表示愿意交付定金并認(rèn)可賣(mài)家報(bào)價(jià)后，會(huì)提出一些相應(yīng)付款時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間的要求，這時(shí)中介為了使雙方能夠快速簽約，會(huì)出面折中買(mǎi)方的要求，其實(shí)這種折中，是不利于買(mǎi)方在合同履行中主張自己權(quán)利的。

在經(jīng)過(guò)以上的三個(gè)策略后，基本上買(mǎi)家就會(huì)按照對(duì)方的思路，與其簽訂購(gòu)房合同，而忽略了合同履行中的各種法律風(fēng)險(xiǎn)。所以我們給購(gòu)房人的第一個(gè)忠告就是，要敢于離開(kāi)談判桌。

那么，應(yīng)該如何做到呢，我們給大家介紹兩個(gè)常用的方法，一是要讓對(duì)方感到，你也在挑選其他房源，自己看中的并不是只有這一套，而且對(duì)方的這一套房子還不是最讓你滿(mǎn)意的。這樣做是想達(dá)到一個(gè)效果，讓對(duì)方感到你隨時(shí)都有可能離開(kāi)談判桌，你隨時(shí)都會(huì)被其他賣(mài)方吸引走。

二是每做出一個(gè)購(gòu)房條件的讓步時(shí)，就要在其他方面要求賣(mài)方給你補(bǔ)償或優(yōu)惠。比如，對(duì)方不同意降價(jià)，那么你就必須要求降低首付款的數(shù)額；再比如，對(duì)方要求提高首付款的數(shù)額，那你就必須要求提前入住房屋。

大家不要擔(dān)心這樣做會(huì)喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)，因?yàn)樵谡勁兄�，首先考�?yàn)的是雙方的心理底線(xiàn)。如果購(gòu)房人連這點(diǎn)談判心理素質(zhì)都沒(méi)有，那么，即使簽訂了購(gòu)房合同，也是被賣(mài)方牽著鼻子走，很可能在對(duì)方違約時(shí)保護(hù)不了自己的合法權(quán)益。

因此，我們建議大家，如果沒(méi)有離開(kāi)談判桌的勇氣，就不要坐下來(lái)跟對(duì)方談判。

忠告二：
買(mǎi)二手房時(shí)，盡量提高定金支付數(shù)額，增加賣(mài)方違約成本

我曾經(jīng)參加過(guò)很多次購(gòu)房談判，在談判桌前賣(mài)方為了占據(jù)主動(dòng)地位，增加買(mǎi)方支付首付款的數(shù)額，總會(huì)給買(mǎi)方講一個(gè)類(lèi)似于這樣的故事，“其實(shí)已經(jīng)有人看上這套房了，并且愿意全款購(gòu)買(mǎi)，但聽(tīng)中介說(shuō)，你們很有誠(chéng)意，所以我才愿意跟你們見(jiàn)面，談?wù)勝I(mǎi)房的事情。”

很多年輕的購(gòu)房人，都是通過(guò)銀行商業(yè)貸款或公積金貸款買(mǎi)房，當(dāng)房主知道購(gòu)房人是貸款買(mǎi)房時(shí)，都會(huì)講一遍上面的那個(gè)故事。我們暫時(shí)不考慮那個(gè)故事的真假，先說(shuō)一下全款購(gòu)房人的付款特點(diǎn)，全款購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)方為了最大限度地降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)支付非常少的首付款給對(duì)方，因?yàn)橘I(mǎi)方知道自己全款購(gòu)房的優(yōu)勢(shì)，賣(mài)方很難抵擋一次性收到一大筆賣(mài)房款的誘惑。

但是，如果這時(shí)的賣(mài)方是要賣(mài)掉自己的住房，重新購(gòu)買(mǎi)面積更大或地理位置更好的房屋時(shí)，他也需要一大筆錢(qián)，用來(lái)支付首付。而全款購(gòu)房人是不會(huì)支付太多首付款的，因?yàn)檫@樣對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大。

在這種情況下，貸款買(mǎi)房人的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了，因?yàn)槭琴J款所以在付款風(fēng)險(xiǎn)的掌控上比全款有優(yōu)勢(shì)，所以就可以適當(dāng)?shù)囟喔妒赘犊睢?br />
因此，我們要告訴大家的是，千萬(wàn)不要在談判的開(kāi)始，被賣(mài)方講的所謂全款買(mǎi)房人的故事嚇到，因?yàn)樗麄兌喟胧窍胱屇闾岣呤赘犊畹谋壤�，以解自己的燃眉之急�?br />
在了解了上面所講的內(nèi)容后，恰巧你又覺(jué)得這套房子非常符合你的要求。那么，在你決定購(gòu)買(mǎi)的同時(shí)，你需要提高定金的數(shù)額，防止賣(mài)方違約，將房屋又賣(mài)給他人。

因?yàn)楦鶕?jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，賣(mài)方違約的概率與房?jī)r(jià)上漲的數(shù)額成正比，房?jī)r(jià)漲得越快，賣(mài)方違約的幾率就會(huì)越大。

根據(jù)《合同法》定金罰則的規(guī)定，收取定金的一方如果違約，必須將定金雙倍返還給支付方。如果我們支付的定金數(shù)額過(guò)低，賣(mài)方認(rèn)為即便雙倍返還，也是非常劃算的，那么，他就會(huì)公然違約，將房子賣(mài)給出價(jià)更高的購(gòu)房人，再支付給你相對(duì)低廉的違約金。

所以，我們給大家的忠告是，一旦決定購(gòu)買(mǎi)某一套房屋，應(yīng)該盡可能提高定金數(shù)額，防止對(duì)方低成本違約。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，在簽訂合同時(shí)可以約定，定金將來(lái)作為首付款的一部分，這樣既能滿(mǎn)足賣(mài)方提高首付款數(shù)額的要求，又能降低賣(mài)方的違約風(fēng)險(xiǎn)。

忠告三：
關(guān)注購(gòu)房合同中的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，即付款、過(guò)戶(hù)、延期履行

大多數(shù)購(gòu)房人都沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的法律培訓(xùn)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，兩眼一抹黑，只會(huì)按照中介的要求填寫(xiě)，甚至整個(gè)合同內(nèi)容的填寫(xiě)全部由中介代勞，自己只是最后簽名了事。等對(duì)方發(fā)生了違約行為，才發(fā)現(xiàn)自己所簽的合同漏洞百出，沒(méi)有一條能維護(hù)自己的合法權(quán)益。

在整個(gè)購(gòu)房合同中，有三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是非常重要的，只要大家把握住了這三點(diǎn)，基本不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的合同履行問(wèn)題。

關(guān)鍵點(diǎn)一，購(gòu)房款需要分幾次支付，時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何確定。以貸款買(mǎi)房為例，購(gòu)房款的支付分為四次，依次順序是定金、首付款、按揭款、尾款。相對(duì)應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是，簽訂定金合同時(shí)、簽訂購(gòu)房合同時(shí)、辦理完申請(qǐng)貸款及抵押手續(xù)后、入住并辦理完畢物業(yè)交割。

最容易導(dǎo)致糾紛發(fā)生的是，賣(mài)方不配合辦理銀行按揭手續(xù)，賣(mài)方房屋不能及時(shí)辦理抵押，賣(mài)方房屋不具備上市交易資格，買(mǎi)方公積金貸款數(shù)額不足以支付購(gòu)房款，買(mǎi)方在入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，賣(mài)方拖欠物業(yè)費(fèi)無(wú)法與買(mǎi)方辦理物業(yè)交割。

關(guān)鍵點(diǎn)二，過(guò)戶(hù)時(shí)間的確定，這是賣(mài)方最關(guān)心的問(wèn)題。因?yàn)橐坏┻^(guò)戶(hù)，自己的房產(chǎn)就成為別人的財(cái)產(chǎn)，每一個(gè)賣(mài)房人都擔(dān)心錢(qián)房?jī)煽铡?br />
在實(shí)際的合同履行中，大多數(shù)人都會(huì)約定，只要買(mǎi)方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋權(quán)屬證書(shū)后再入住。

其實(shí)這樣做容易激化矛盾，一旦買(mǎi)方后續(xù)房款不能按時(shí)支付或賣(mài)方房子無(wú)法順利過(guò)戶(hù)，雙方的心態(tài)就會(huì)發(fā)生變化，買(mǎi)方認(rèn)為自己已經(jīng)進(jìn)駐，不擔(dān)心賣(mài)方將其趕走，賣(mài)方認(rèn)為，雖然你住著但房子沒(méi)過(guò)戶(hù)，仍舊是我的，我隨時(shí)可以將你趕走。

雙方一旦具備這樣的心態(tài)，就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)極端行為，要么用過(guò)激的行為刺激對(duì)方加快履行合同，要么就是一直拖延合同不管對(duì)方如何催告，就是不著急履行合同。在這種情況下，矛盾極易形成。
關(guān)鍵點(diǎn)三，關(guān)于延期履行合同，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都可能會(huì)發(fā)生這種情形。但很多人所簽的合同，都是由中介代填，中介為了快速成單拿到中介費(fèi)，往往會(huì)避重就輕地填寫(xiě)合同違約責(zé)任，避免買(mǎi)賣(mài)雙方長(zhǎng)時(shí)間就違約責(zé)任“討價(jià)還價(jià)”。

中介常用的方法是，要么不填全部劃掉，要么填寫(xiě)的違約責(zé)任非常輕，不讓雙方過(guò)度關(guān)注。

為了避免在一方出現(xiàn)延期履行時(shí)，守約方無(wú)法維權(quán)，我們建議，在合同簽訂時(shí)，就付款時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間，做出明確約定并寫(xiě)明如超過(guò)履行期限，按日計(jì)算的延期履行違約金數(shù)額或計(jì)算方式。

如在合理期限內(nèi)，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務(wù)，守約方有權(quán)解除合同，并追究對(duì)方違約責(zé)任。

再次提醒大家，忠告三中所提到的這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，是合同的關(guān)鍵組成部分，買(mǎi)賣(mài)雙方必須清楚地約定與其有關(guān)的內(nèi)容，否則后患無(wú)窮�！�

忠告四：
在支付中介費(fèi)前，一定要明確中介提供的全部服務(wù)內(nèi)容

有過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房經(jīng)驗(yàn)的人可能都知道，只要按照中介的要求簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》(經(jīng)紀(jì)人成交版)，中介就會(huì)找到購(gòu)買(mǎi)人催要中介費(fèi)。

但這時(shí)候大多數(shù)人還并不清楚，中介公司到底會(huì)提供哪些居間服務(wù)，大多數(shù)中介也只會(huì)說(shuō)，我們就是為買(mǎi)賣(mài)雙方提供交易信息，撮合簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，別的事情不歸我們管。關(guān)于房屋權(quán)籍調(diào)查、過(guò)戶(hù)等事情，好像與他們沒(méi)有任何關(guān)系，如果他們幫忙做了是賣(mài)個(gè)人情，不做就是本分。

但實(shí)際上購(gòu)房人完全可以按照《合同法》的規(guī)定，及雙方約定的方式，清楚地確定中介公司的服務(wù)內(nèi)容，保證購(gòu)房人的中介費(fèi)不會(huì)“打水漂”。

一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介的基本服務(wù)項(xiàng)目必須包括以下四個(gè)方面：
一、房屋權(quán)屬調(diào)查。包括調(diào)查標(biāo)的有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制、核實(shí)權(quán)利人和處分人的身份及權(quán)利等。

二、房屋使用狀況調(diào)查。包括調(diào)查房屋使用年限，有否隱瞞缺陷，有無(wú)租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)以及維修基金的繳納和使用情況等。

三、房屋市場(chǎng)行情調(diào)查。包括同類(lèi)房屋市場(chǎng)行情比較，陪同買(mǎi)方實(shí)地查驗(yàn)房屋，確定賣(mài)方成交意向并訂立買(mǎi)賣(mài)合同。

四、買(mǎi)賣(mài)雙方的身份核實(shí)。確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的身份，買(mǎi)方是否具備購(gòu)房資格。

在取得購(gòu)房人公證授權(quán)書(shū)后，可以辦理以下業(yè)務(wù)：
一、代辦貸款。包括提供階段性貸款擔(dān)保，辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)。

二、單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。一般是由買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交，僅需要房產(chǎn)中介代為辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

三、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)。包括水、電、煤、天然氣、電話(huà)、互聯(lián)網(wǎng)等的過(guò)戶(hù)和結(jié)算手續(xù)。

在介紹完中介的服務(wù)內(nèi)容后，大家可能會(huì)問(wèn)，我們一般跟中介簽訂的《居間合同》都是中介公司提前打印好的格式合同，根本沒(méi)有修改的機(jī)會(huì)，即便購(gòu)房人提出修改要求，中介也不會(huì)答應(yīng)。

其實(shí)，大家的這個(gè)問(wèn)題很好解決，因?yàn)橐话阄覀冊(cè)诤炗啞顿?gòu)房合同》都是三方合同，包括賣(mài)方、買(mǎi)方、中介方，為了便于合同履行都會(huì)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。這時(shí)候，我們就可以把前面提到的中介服務(wù)內(nèi)容加到補(bǔ)充協(xié)議里面。

簽訂補(bǔ)充協(xié)議的過(guò)程，是中介力量最薄弱的時(shí)候。因?yàn)檫@個(gè)階段，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)簽訂了《購(gòu)房合同》，他們距離拿到中介費(fèi)只差一步之遙，在這個(gè)節(jié)骨眼上，購(gòu)房人提的任何要求只要不是明顯違反法律規(guī)定，中介或多或少都能答應(yīng)。只要把握好這個(gè)環(huán)節(jié)，我們就能用一把“法鎖”，把中介的服務(wù)內(nèi)容給牢牢鎖住。

關(guān)于忠告四，大家一定要記住，確定中介服務(wù)內(nèi)容的最佳階段，其實(shí)是在購(gòu)房人支付中介費(fèi)前，一旦購(gòu)房人付費(fèi)完畢，那么，你面前的中介將會(huì)是一個(gè)無(wú)比牛氣的中介，這時(shí)再提服務(wù)內(nèi)容，為時(shí)已晚。

忠告五：
了解不同的房屋權(quán)屬類(lèi)型，防止付款后拿不到產(chǎn)權(quán)證書(shū)

在我們國(guó)家，房屋的權(quán)屬類(lèi)型可謂是各具特色，種類(lèi)繁多。首先可以分公房和私房。公房又大概可以分為，房管局直管公房和單位直管。其次，私房又分為普通商品房、單位房改房(成本價(jià)購(gòu)買(mǎi))等，除此之外，還有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。在農(nóng)村還有小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房等其他權(quán)屬類(lèi)型的房屋。

那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在簽訂購(gòu)房協(xié)議前，必須非常清楚地了解，自己所購(gòu)買(mǎi)的這套房屋能否正常上市交易，自己在支付了購(gòu)房款后，是否能順利地取得房屋所有權(quán)證書(shū)。因?yàn)樵谖覀儗?shí)際遇到的很多案件中，購(gòu)房人都是僅憑中介或賣(mài)房人的一個(gè)承諾，就付款買(mǎi)房，結(jié)果最后是房、錢(qián)兩空，迫不得已訴訟維權(quán)。

因文章篇幅所限，我們僅以北京為例，給大家介紹購(gòu)買(mǎi)其中兩種房屋的權(quán)屬注意事項(xiàng)，希望能起到窺一斑而知全豹的作用。

第一種是，在京中央單位的房屋，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)單位的特殊性再加上一些歷史原因，這類(lèi)房屋一般都處在地理位置比較核心的地段，因此，也就受到很多購(gòu)房人的追捧。

但是要提醒大家的是，在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)，必須要讓房主出示《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售登記表》。很多中介在提供房源時(shí)，審查不嚴(yán)格，僅僅關(guān)注房主是否有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而不關(guān)心能否取得前述登記表。

此類(lèi)案件都是在購(gòu)房人支付了定金或首付款后，賣(mài)房人才去辦理《登記表》，結(jié)果不是因?yàn)樵诩s定的過(guò)戶(hù)時(shí)間內(nèi)辦不出來(lái)，就是單位本身政策限制不能上市交易，最終買(mǎi)賣(mài)雙方不歡而散，對(duì)簿公堂。

第二種是經(jīng)濟(jì)適用房，在北京購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房必須關(guān)注一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，就是2008年4月11日，在這個(gè)時(shí)間前購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)適房家庭，滿(mǎn)5年后必須通過(guò)上市交易的方式轉(zhuǎn)成商品房。

而2008年4月11日之后簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)適房，滿(mǎn)5年后產(chǎn)權(quán)人可以補(bǔ)交土地收益后改為商品房，即可同名“轉(zhuǎn)商”。

前后兩者為何在轉(zhuǎn)成商品房時(shí)有區(qū)別，按照相關(guān)規(guī)定，2008年4月11日之后的“新”經(jīng)濟(jì)適用住房可以同名轉(zhuǎn)商的主要原因是，“新”經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要交納的土地收益款為原購(gòu)房?jī)r(jià)格與當(dāng)前同地段類(lèi)似商品房差價(jià)的70%，比“老經(jīng)適房”的上市價(jià)10%要高出許多。

關(guān)于第五個(gè)忠告，在購(gòu)房時(shí)一定要嚴(yán)格審查所購(gòu)房屋的權(quán)屬情況，千萬(wàn)不要僅憑中介或房主的簡(jiǎn)單承諾就放松警惕，因?yàn)橛袝r(shí)候，他們也搞不清楚某些房屋上市交易的條件。

忠告六：
學(xué)會(huì)區(qū)分《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》與《竣工驗(yàn)收備案表》

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商延期交付時(shí)，為了最大限度地降低自己支付的違約金數(shù)額，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)跟購(gòu)房人玩一個(gè)文字游戲，就是拿著《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》忽悠購(gòu)房人簽收《入住通知書(shū)》，進(jìn)而規(guī)避自己逾期交房的違約責(zé)任。

《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》與《竣工驗(yàn)收備案表》是有著本質(zhì)區(qū)別的�！犊⒐を�(yàn)收?qǐng)?bào)告》是指，施工單位向開(kāi)發(fā)商提交的竣工報(bào)告，申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位等5家責(zé)任主體對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

《竣工驗(yàn)收備案表》是指，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案�！�

開(kāi)發(fā)商只有按照前述規(guī)定，完成備案后才能取得《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。并且，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款也規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。也就是說(shuō)，必須是取得《竣工驗(yàn)收備案表》的商品房。

大家在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，必須注意，開(kāi)發(fā)商給我們提交的是哪一個(gè)文件，因?yàn)椤犊⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告》是包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的五方驗(yàn)收，《竣工驗(yàn)收備案表》的取得，是包括所有政府相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)完畢后，才能出具的文件。

在這里給大家的第二個(gè)忠告就是，一定要學(xué)會(huì)區(qū)分前述所說(shuō)的那兩個(gè)文件，因?yàn)榇_定開(kāi)發(fā)商是否延期交房，最關(guān)鍵的就是看這兩個(gè)證據(jù)了。

忠告七：
不要輕易將糾紛訴諸法院。

到法院訴訟維權(quán)，是保護(hù)合同守約方利益的重要手段，同時(shí)也是最后一個(gè)手段。我們建議，購(gòu)房人在窮盡了所有的維權(quán)手段后，再選擇去法院訴訟，千萬(wàn)不要在對(duì)方剛有違約意圖或略有違約行為時(shí)，就立刻訴諸法院。這樣不但會(huì)浪費(fèi)寶貴的合同履行時(shí)間，也會(huì)使自己陷入敗訴的風(fēng)險(xiǎn)中。

主要原因有三點(diǎn)，一是合同履行中，催告權(quán)的行使是確定對(duì)方違約行為的關(guān)鍵，但很多購(gòu)房人不懂如何有效行使催告權(quán)。二是打官司打的是證據(jù)，很多購(gòu)房人只是認(rèn)為自己占理，并沒(méi)有過(guò)多關(guān)注自己掌握多少有利證據(jù)。三是訴訟期限非常漫長(zhǎng)，一審的普通審限是六個(gè)月，二審的審限是三個(gè)月，根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，從一審法院將上訴案件轉(zhuǎn)送到二審法院的時(shí)間大概是一個(gè)月，這樣前后算起來(lái)，就是十個(gè)月左右的時(shí)間。

因此，我們建議，除非對(duì)方是在經(jīng)過(guò)催告后，有根本違約的情形，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，比如明確表明不再出售房屋或?qū)⒎课葙u(mài)給第三方等情況，購(gòu)房人應(yīng)該立即提起訴訟，除此之外，建議不要隨意起訴，避免不必要的訴累或敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

Yellow

延期履行還是要好好學(xué)學(xué)。