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      [樓市雜談] 二套房可公積金貸四成商貸三成

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      發(fā)表于 2014-10-14 08:44:37 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式
        昨日,武漢住房公積金中心下發(fā)通知,將公積金貸款(以下簡稱公貸)購買第二套房最低首付標(biāo)準(zhǔn)從6成降為3成,將公貸和銀行對二套房最低首付比例調(diào)成一致,降低購房門檻。但武漢維持公貸對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不變,及繼續(xù)維持公貸最高貸4成的規(guī)定。也就是說,現(xiàn)在使用公積金購二套房可以使用“組合貸”模式,即首付三成后,可公貸四成再商貸三成。    即便如此,由于公貸利率低,市民購買二套房的門檻及購房成本仍將大幅降低。以一套總價(jià)100萬房產(chǎn)、貸款20年為例,利用最新政策做組合貸,比用純商貸,支付的總利息要少10.8萬。

          公貸對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不變

          根據(jù)武漢公積金中心的通知,即日起,第二套房公貸的最低首付款比例,調(diào)整為房屋總價(jià)的30%,不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60%。公積金中心同時(shí)表示,公貸對房屋套數(shù)的認(rèn)定、貸款額度計(jì)算,仍按原政策規(guī)定執(zhí)行,其中二套房貸款最高比例,不得超過房屋總價(jià)的40%。
          從今年1月1日起,武漢住房公積金中心對二套房的認(rèn)定,調(diào)整為“認(rèn)房認(rèn)公貸”。也就是說,公積金繳存家庭,在武漢有一套房產(chǎn),或者曾使用過公貸購房(即便這套房產(chǎn)已出售),再申請公貸購房,都按二套房認(rèn)定。首套房,只針對名下沒有房產(chǎn),且沒有公貸記錄的繳存家庭。第三套及以上房產(chǎn)不能通過公積金貸款。目前,上述認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都沒有發(fā)生變化。
          值得注意的是,雖然二套房公貸上限為房屋總價(jià)的4成,但對于有過公貸記錄的家庭,第二次申請公貸的上限還有另一個(gè)“緊箍咒”,即不能高于60萬元減去首次公貸金額的差額。同時(shí),對于申請二套房公貸的家庭,已有房產(chǎn)面積,必須在140平方米以下,或者此前公貸結(jié)清,才有資格再次申請。

          組合貸方式減輕購房壓力

          雖然二套房申請公貸的首付最低比例從6成調(diào)整為3成,但由于公貸上限為總房價(jià)的4成,那剩余的3成房款怎么辦?按武漢公積金中心的最新通知,市民利用公貸購買第二套房,只能采取組合貸款,用銀行商貸填上余下的3成房款。
          雖然必須采取組合貸款方式,而且公貸對二套房貸款,利率須上浮10%,但由于公貸基準(zhǔn)利率只有4.5%,上浮后仍遠(yuǎn)低于商貸基準(zhǔn)利率的6.55%,相比使用純商貸,組合貸的購房成本仍大幅降低。
          以購買一套100萬房產(chǎn)、貸款20年期計(jì)算,若首付3成,另外70萬房款全部用商貸,則總利息支出為55.7萬元左右。但如果首付3成,剩余40萬靠公貸、30萬走商貸,則總利息支出為44.9萬元,兩者利差達(dá)到10.8萬元。

          對符合條件者應(yīng)貸盡貸

          此次武漢公積金貸款政策調(diào)整,只是將二套房首付調(diào)低,卻沒有和銀行一樣,調(diào)整二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(只認(rèn)貸不認(rèn)房),這意味著公貸對二套房,仍然比商貸嚴(yán)格。
          由于公貸利率比商貸7折還低,市場普遍期望公貸能更為放松,但公貸之所以依然嚴(yán)格,很大程度上源于流動性較為緊張。近2年,由于房地產(chǎn)市場火爆,公積金使用量較大,再加上種種原因,一些大型企業(yè)公積金繳存金額出現(xiàn)下降。以2013年為例,武漢全年新增繳納公積金和還貸總額總計(jì)232億元,而在使用方面,新增提取和貸款卻高達(dá)302億元,已經(jīng)出現(xiàn)“用”大于“收”的局面。這種現(xiàn)象不僅在武漢出現(xiàn),在廣州,由于公積金余額告急,當(dāng)?shù)亟诔鲂抡辉试S貸一次公貸,國內(nèi)部分城市還出現(xiàn)輪候,甚至搖號貸款等方式。
          對此,武漢住房公積金中心負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào),對于符合貸款條件的客戶,必須做到“應(yīng)貸盡貸”,滿足職工正常的公積金使用需要。

          公積金貸款購二套房小貼士

          ●公積金貸款對二套房認(rèn)定是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”,在武漢有一套房產(chǎn),或者曾使用過公貸購房(即便這套房產(chǎn)已出售),再申請公貸購房,都按二套房認(rèn)定
          ●公積金貸款基準(zhǔn)利率為4.5%,購二套房使用公積金貸款,利率須上浮10%    ●公積金貸款最高限額為60萬


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