二套房可公積金貸四成商貸三成

論壇管理

  昨日，武漢住房公積金中心下發(fā)通知，將公積金貸款（以下簡稱公貸）購買第二套房最低首付標(biāo)準(zhǔn)從6成降為3成，將公貸和銀行對二套房最低首付比例調(diào)成一致，降低購房門檻。但武漢維持公貸對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不變，及繼續(xù)維持公貸最高貸4成的規(guī)定。也就是說，現(xiàn)在使用公積金購二套房可以使用“組合貸”模式，即首付三成后，可公貸四成再商貸三成。    即便如此，由于公貸利率低，市民購買二套房的門檻及購房成本仍將大幅降低。以一套總價(jià)100萬房產(chǎn)、貸款20年為例，利用最新政策做組合貸，比用純商貸，支付的總利息要少10.8萬。

    公貸對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不變

    根據(jù)武漢公積金中心的通知，即日起，第二套房公貸的最低首付款比例，調(diào)整為房屋總價(jià)的30%，不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60%。公積金中心同時(shí)表示，公貸對房屋套數(shù)的認(rèn)定、貸款額度計(jì)算，仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，其中二套房貸款最高比例，不得超過房屋總價(jià)的40%。
    從今年1月1日起，武漢住房公積金中心對二套房的認(rèn)定，調(diào)整為“認(rèn)房認(rèn)公貸”。也就是說，公積金繳存家庭，在武漢有一套房產(chǎn)，或者曾使用過公貸購房（即便這套房產(chǎn)已出售），再申請公貸購房，都按二套房認(rèn)定。首套房，只針對名下沒有房產(chǎn)，且沒有公貸記錄的繳存家庭。第三套及以上房產(chǎn)不能通過公積金貸款。目前，上述認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都沒有發(fā)生變化。
    值得注意的是，雖然二套房公貸上限為房屋總價(jià)的4成，但對于有過公貸記錄的家庭，第二次申請公貸的上限還有另一個(gè)“緊箍咒”，即不能高于60萬元減去首次公貸金額的差額。同時(shí)，對于申請二套房公貸的家庭，已有房產(chǎn)面積，必須在140平方米以下，或者此前公貸結(jié)清，才有資格再次申請。

    組合貸方式減輕購房壓力

    雖然二套房申請公貸的首付最低比例從6成調(diào)整為3成，但由于公貸上限為總房價(jià)的4成，那剩余的3成房款怎么辦？按武漢公積金中心的最新通知，市民利用公貸購買第二套房，只能采取組合貸款，用銀行商貸填上余下的3成房款。
    雖然必須采取組合貸款方式，而且公貸對二套房貸款，利率須上浮10%，但由于公貸基準(zhǔn)利率只有4.5%，上浮后仍遠(yuǎn)低于商貸基準(zhǔn)利率的6.55%，相比使用純商貸，組合貸的購房成本仍大幅降低。
    以購買一套100萬房產(chǎn)、貸款20年期計(jì)算，若首付3成，另外70萬房款全部用商貸，則總利息支出為55.7萬元左右。但如果首付3成，剩余40萬靠公貸、30萬走商貸，則總利息支出為44.9萬元，兩者利差達(dá)到10.8萬元。

    對符合條件者應(yīng)貸盡貸

    此次武漢公積金貸款政策調(diào)整，只是將二套房首付調(diào)低，卻沒有和銀行一樣，調(diào)整二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（只認(rèn)貸不認(rèn)房），這意味著公貸對二套房，仍然比商貸嚴(yán)格。
    由于公貸利率比商貸7折還低，市場普遍期望公貸能更為放松，但公貸之所以依然嚴(yán)格，很大程度上源于流動性較為緊張。近2年，由于房地產(chǎn)市場火爆，公積金使用量較大，再加上種種原因，一些大型企業(yè)公積金繳存金額出現(xiàn)下降。以2013年為例，武漢全年新增繳納公積金和還貸總額總計(jì)232億元，而在使用方面，新增提取和貸款卻高達(dá)302億元，已經(jīng)出現(xiàn)“用”大于“收”的局面。這種現(xiàn)象不僅在武漢出現(xiàn)，在廣州，由于公積金余額告急，當(dāng)?shù)亟�期出新政只允許貸一次公貸，國內(nèi)部分城市還出現(xiàn)輪候，甚至搖號貸款等方式。
    對此，武漢住房公積金中心負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào)，對于符合貸款條件的客戶，必須做到“應(yīng)貸盡貸”，滿足職工正常的公積金使用需要。

    公積金貸款購二套房小貼士

    ●公積金貸款對二套房認(rèn)定是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，在武漢有一套房產(chǎn)，或者曾使用過公貸購房（即便這套房產(chǎn)已出售），再申請公貸購房，都按二套房認(rèn)定
    ●公積金貸款基準(zhǔn)利率為4.5%，購二套房使用公積金貸款，利率須上浮10%    ●公積金貸款最高限額為60萬