央行降息了,中國房價下行才可能真正成定局！

圓圓

隨著降息周期的開始，房價將延續(xù)向下的趨勢。房價與經(jīng)濟增長率、通脹率、人口增長率、貸款利率、租售比、收入比等諸多因素息息相關(guān)，而目前中國在房價在高位徘徊之際、經(jīng)濟增長放緩、融資環(huán)境惡化的情況下的降息舉措，恰恰預示短期價格波動后的下跌開始！
一、分析影響中國房價走勢的數(shù)據(jù)至關(guān)重要！
一個月的數(shù)據(jù)變化可能僅僅是宏觀擾動因素，不足以影響經(jīng)濟走勢。但持續(xù)的房價下行數(shù)據(jù)就可以做出整體趨勢的判斷了，特別是房地產(chǎn)行業(yè)；國家統(tǒng)計局的70個大中城市的新舊房價已經(jīng)連續(xù)7個月處于下調(diào)走勢中；目前各地救市措施相繼登臺亮相； 限購、限貸松綁的強心劑并沒有起到海底撈月般的力挽狂瀾效果，僅是在個別地區(qū)帶來短暫刺激效果，卻無法改變房價長期調(diào)整走勢。

重磅政策再次來襲，中國人民銀行21日宣布降息! 自11月22日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%；有些媒體和力挺樓市的人士開始歡呼雀躍，認為降息有助于緩解貸款壓力，開始計算貸款100萬可以減少月還款額243元作為房價將會上漲的有力依據(jù)；作為房產(chǎn)投資財商教育的踐行者和傳播者，特別是職業(yè)的地產(chǎn)投資者的我，仔細研究了全球房產(chǎn)市場在央行升息和降息周期中房價對應(yīng)的變化來看，降息周期來臨，恰恰是房價下行周期的開始。
二、其他國家的歷史數(shù)據(jù)追蹤有實際借鑒意義！
隨著降息周期的開始，房價將延續(xù)向下的趨勢。房價與經(jīng)濟增長率、通脹率、人口增長率、貸款利率、租售比、收入比等諸多因素息息相關(guān)，而通過主要國家和地區(qū)，如日本、澳大利亞、中國香港、美國、加拿大等過去30年的利率與房價的走勢證明：升息周期中，其中90%的時間內(nèi)房價是上漲的；而降息周期中，其中80%的時間段房價是下降或者調(diào)整的；僅僅在市場的拐點之際（房價觸底反彈和沖高回落之處）是相左的；而目前中國在房價在高位徘徊之際、經(jīng)濟增長放緩、融資環(huán)境惡化的情況下的降息舉措，恰恰預示短期價格波動后的下跌開始！

三、額外市場要素的變化，更加深了這種預期！
1、房地產(chǎn)企業(yè)融資需求開始下降；
在行業(yè)數(shù)據(jù)上顯示為投資增速下降，房屋新開工面積持續(xù)下降，特別是住宅新開工面積下滑。社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有下降傾向，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是業(yè)務(wù)整頓致使房企融資被動減少；二是市場預期導致房企主動減少融資額。
2、銀行按揭貸款萎縮；
在銀行信貸下降的背后，是按揭貸款的萎縮。目前多家銀行收縮了住房貸款規(guī)模，有的銀行公開控制開發(fā)貸款數(shù)量，也有銀行以繁瑣貸款審核來變相減少按揭業(yè)務(wù)。不管各家銀行對住房貸款態(tài)度如何，傳統(tǒng)的安全產(chǎn)品按揭貸款的利率價格已經(jīng)難見優(yōu)惠，可以說，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的風險偏好迅速下降，這使得金融杠桿對房價的支撐不復存在。

3、宏觀經(jīng)濟延續(xù)下滑軌跡；
在“千方百計去庫存”政策刺激下，住房市場買賣雙方的博弈會更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現(xiàn)，可能導致部分地區(qū)房價出現(xiàn)短暫反彈，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房價下跌浪潮中的小漣漪罷了。目前二三線城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線城市，對現(xiàn)有存量房的統(tǒng)計和投資性存量房的數(shù)量難以估計；在人口向境外流動，以及房地產(chǎn)稅開征預期背景下，一線城市存量房將經(jīng)歷一個市場釋放過程。在疊加上十二五規(guī)劃的3600萬套保障性住房供給來看，中國未來5年根本就不缺房。
四、國際評估機構(gòu)短線看空中國樓市！
標準普爾近期表示，中國房地產(chǎn)市場定價過高且供應(yīng)過剩，中國和香港的房價預計將下滑。該機構(gòu)發(fā)布了兩份側(cè)重于新興市場的最新報告，稱中國房地產(chǎn)市場評級可能比亞洲其他大型市場受到更大的沖擊。標普房地產(chǎn)報告顯示，明因中國和香港的房價預計將下滑。房地產(chǎn)業(yè)占中國年度經(jīng)濟產(chǎn)出的比重超過15%，銀行業(yè)為建房和購房提供大量融資，因此房地產(chǎn)市場長期低迷可能是中國經(jīng)濟面臨的最大風險。
總結(jié)一下吧，筆者通過市場分析和研究，拋開諸多影響中國房價走勢的因素，當下降息的開始恰恰是房價下跌周期的確立。只有房價調(diào)整到租售比、收入比到合理區(qū)間的時候，特別是去庫存化得以實現(xiàn)的時候，當投資性購房的貸款利率和真是市場的租金回報率開始無限接近的時候， 就是中國房產(chǎn)市場迎來再次投資機遇的時刻，讓我們拭目以待吧。

無憂

國際評估機構(gòu)短線看空中國樓市！
看來咧是真嘀……