房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)小產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)大

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       年初房貸持續(xù)收緊。據(jù)《新華網(wǎng)》報(bào)道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開(kāi)年各銀行的房貸業(yè)務(wù)并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場(chǎng)，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠已經(jīng)絕跡。

       房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿化是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果真的有泡沫的話。

       所謂金融泡沫，即使用債務(wù)杠桿獲得投資收益，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，類似以前溫州、山西炒房團(tuán)這樣的敏感投機(jī)者，利用銀行信貸、民間借貸短時(shí)間內(nèi)買進(jìn)賣出，以獲得高額投資回報(bào)的做法。

        2008年的美國(guó)次貸危機(jī)，核心就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)肆無(wú)忌憚地使用債務(wù)杠桿，用到最后，貧困的購(gòu)房者可以在第一年內(nèi)一分不付就買一套房子，而那些生產(chǎn)次貸證券品種的大投行，債務(wù)杠桿甚至用到了50倍。一年不付不等于一輩子不付錢白住房，等窮人付不出房款、房?jī)r(jià)難以上升，擊鼓傳花的游戲也就到頭了。

       金融泡沫的特點(diǎn)就是債務(wù)高杠桿，中國(guó)溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團(tuán)組團(tuán)到各地以民間一分息融入的資金購(gòu)入某地房產(chǎn)，房產(chǎn)當(dāng)年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產(chǎn)或者以房產(chǎn)抵押的方式從銀行獲得資金進(jìn)入高利貸、房地產(chǎn)、礦山等高收益領(lǐng)域，并不奇怪，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的先兆就是民間高利貸市場(chǎng)崩盤、銀行壞帳離奇上升。從有房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，頻繁進(jìn)行的調(diào)控，提升了一些中小城市的高利貸市場(chǎng)崩盤的頻率。如《南方周末》報(bào)道的山東鄒平、《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道的鄂爾多斯等地，高利貸以中小企業(yè)、礦山為殼，與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

       如果某個(gè)中小城市黑燈率高、民間高利貸市場(chǎng)波濤洶涌、同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又遲遲難以發(fā)展，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)排名。

       房貸收緊，一些地方的地價(jià)還在創(chuàng)出新高，就不是房地產(chǎn)泡沫能夠解釋的，而需要用中國(guó)特色的地方主導(dǎo)的GDP政績(jī)加以解釋。

       馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞?wù)痼@四座。一是北京地價(jià)再創(chuàng)新高，據(jù)央廣經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣。其中1月份北京土地出讓金總額高達(dá)406億元。2月份，已經(jīng)確定出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊有16宗，僅其中7宗的起價(jià)就超過(guò)了175億元。預(yù)測(cè)顯示，2月份，北京土地出讓金沖破400億元指日可待。一二月份800億的土地出讓金，相當(dāng)于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全表示，成交面積同比跟環(huán)比分別上漲19%、49%，成交額環(huán)比上漲了169%。其他一線城市不遑多讓，上海1月份土地出讓金總額超過(guò)了200億元，接近去年同期的四倍。

       二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道，“山東C縣城新房過(guò)剩，公務(wù)員被攤派賣房”在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳，不少網(wǎng)友認(rèn)為文中提到的C縣即山東省曹縣，山東曹縣人民政府新聞辦急忙進(jìn)行官方回應(yīng)不存在此情況。

        第一則新聞顯示了一線城市作為房地產(chǎn)安全島的避險(xiǎn)效應(yīng)，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的預(yù)判。

       有學(xué)者并不贊同中國(guó)存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫，新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)第教授黃有光最新撰文駁中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫論，指出至少這3年來(lái)，全國(guó)平均市場(chǎng)房?jī)r(jià)（以前政府或單位輔助的房?jī)r(jià)不可比）增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房?jī)r(jià)增加，可能超過(guò)人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題，也不應(yīng)該會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》（TheEconomist）正月4-10日期第55-6頁(yè)，有關(guān)于各國(guó)房?jī)r(jià)的比較的文章，相對(duì)于長(zhǎng)期平均，中國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)其人均可支配收入，被低估37%。這是所有23個(gè)主要國(guó)家與地區(qū)中被低估第二厲害的國(guó)家；被低估最大的日本達(dá)到38%。

        判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡(jiǎn)單，如果中國(guó)房貸緊縮而房地產(chǎn)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到收入增長(zhǎng)的支撐，沒(méi)有泡沫，起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲，說(shuō)明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫。

        而三四線城市則岌岌可危，不管是不是曹縣，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動(dòng)用政府力量推銷，說(shuō)明此前大量庫(kù)存未能得到消化，政府為了GDP與地方財(cái)政收入大力賣地卻沒(méi)有考慮到消費(fèi)能力，這些地方會(huì)撐死的。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不是泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而是產(chǎn)能過(guò)剩，與政府為了推動(dòng)GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過(guò)剩產(chǎn)能沒(méi)有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞帳將因此而上升，不會(huì)出現(xiàn)急性泡沫崩潰風(fēng)險(xiǎn)，傳染性也不強(qiáng)。

       中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與日美等國(guó)有所不同，收入上升、泡沫風(fēng)險(xiǎn)與產(chǎn)能過(guò)剩糾纏在一起，各個(gè)城市、各個(gè)地區(qū)千差萬(wàn)別，試圖以房地產(chǎn)金融一個(gè)理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可能完成的任務(wù)。中國(guó)金融真正的風(fēng)險(xiǎn)是銀行隱藏的壞帳，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他。