房地產(chǎn)泡沫風險小產(chǎn)能過剩風險大

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       年初房貸持續(xù)收緊。據(jù)《新華網(wǎng)》報道，與往年“年初松、年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業(yè)務并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠已經(jīng)絕跡。

       房地產(chǎn)市場去杠桿化是對房地產(chǎn)泡沫的嚴峻挑戰(zhàn)，如果真的有泡沫的話。

       所謂金融泡沫，即使用債務杠桿獲得投資收益，在房地產(chǎn)市場，類似以前溫州、山西炒房團這樣的敏感投機者，利用銀行信貸、民間借貸短時間內(nèi)買進賣出，以獲得高額投資回報的做法。

        2008年的美國次貸危機，核心就是在房地產(chǎn)市場肆無忌憚地使用債務杠桿，用到最后，貧困的購房者可以在第一年內(nèi)一分不付就買一套房子，而那些生產(chǎn)次貸證券品種的大投行，債務杠桿甚至用到了50倍。一年不付不等于一輩子不付錢白住房，等窮人付不出房款、房價難以上升，擊鼓傳花的游戲也就到頭了。

       金融泡沫的特點就是債務高杠桿，中國溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團組團到各地以民間一分息融入的資金購入某地房產(chǎn)，房產(chǎn)當年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產(chǎn)或者以房產(chǎn)抵押的方式從銀行獲得資金進入高利貸、房地產(chǎn)、礦山等高收益領(lǐng)域，并不奇怪，這些地方的房地產(chǎn)市場崩潰的先兆就是民間高利貸市場崩盤、銀行壞帳離奇上升。從有房地產(chǎn)市場化以來，頻繁進行的調(diào)控，提升了一些中小城市的高利貸市場崩盤的頻率。如《南方周末》報道的山東鄒平、《華夏時報》報道的鄂爾多斯等地，高利貸以中小企業(yè)、礦山為殼，與房地產(chǎn)市場有著千絲萬縷的聯(lián)系。

       如果某個中小城市黑燈率高、民間高利貸市場波濤洶涌、同時實體經(jīng)濟又遲遲難以發(fā)展，這個地方的房地產(chǎn)市場難逃泡沫崩潰一劫。按此理，扳著手指頭就可以算出三四線城市的風險排名。

       房貸收緊，一些地方的地價還在創(chuàng)出新高，就不是房地產(chǎn)泡沫能夠解釋的，而需要用中國特色的地方主導的GDP政績加以解釋。

       馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞震驚四座。一是北京地價再創(chuàng)新高，據(jù)央廣經(jīng)濟之聲報道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣。其中1月份北京土地出讓金總額高達406億元。2月份，已經(jīng)確定出讓的經(jīng)營性地塊有16宗，僅其中7宗的起價就超過了175億元。預測顯示，2月份，北京土地出讓金沖破400億元指日可待。一二月份800億的土地出讓金，相當于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。中國指數(shù)研究院院長莫天全表示，成交面積同比跟環(huán)比分別上漲19%、49%，成交額環(huán)比上漲了169%。其他一線城市不遑多讓，上海1月份土地出讓金總額超過了200億元，接近去年同期的四倍。

       二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國證券報》的報道，“山東C縣城新房過剩，公務員被攤派賣房”在網(wǎng)絡廣為流傳，不少網(wǎng)友認為文中提到的C縣即山東省曹縣，山東曹縣人民政府新聞辦急忙進行官方回應不存在此情況。

        第一則新聞顯示了一線城市作為房地產(chǎn)安全島的避險效應，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產(chǎn)市場風險大的預判。

       有學者并不贊同中國存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫，新加坡南洋理工大學經(jīng)濟第教授黃有光最新撰文駁中國房價泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場房價（以前政府或單位輔助的房價不可比）增加遠遠少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房價增加，可能超過人均收入。這是預期中的經(jīng)濟現(xiàn)象，不會造成嚴重社會問題，也不應該會引發(fā)金融危機。英國《經(jīng)濟學人》（TheEconomist）正月4-10日期第55-6頁，有關(guān)于各國房價的比較的文章，相對于長期平均，中國的房價相對其人均可支配收入，被低估37%。這是所有23個主要國家與地區(qū)中被低估第二厲害的國家；被低估最大的日本達到38%。

        判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡單，如果中國房貸緊縮而房地產(chǎn)市場保持堅挺，說明房地產(chǎn)市場受到收入增長的支撐，沒有泡沫，起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場的考驗。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房價仍在持續(xù)上漲，說明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場無泡沫。

        而三四線城市則岌岌可危，不管是不是曹縣，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化，政府為了GDP與地方財政收入大力賣地卻沒有考慮到消費能力，這些地方會撐死的。這樣的房地產(chǎn)市場面臨的不是泡沫風險，而是產(chǎn)能過剩，與政府為了推動GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產(chǎn)能沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞帳將因此而上升，不會出現(xiàn)急性泡沫崩潰風險，傳染性也不強。

       中國房地產(chǎn)市場與日美等國有所不同，收入上升、泡沫風險與產(chǎn)能過剩糾纏在一起，各個城市、各個地區(qū)千差萬別，試圖以房地產(chǎn)金融一個理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場，是不可能完成的任務。中國金融真正的風險是銀行隱藏的壞帳，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他。