荊門一地爛尾樓扎堆 ：曾輝煌一時(shí)20樓盤同時(shí)開工

論壇管理

“2011年底，拿出全部積蓄20萬元，在屈家?guī)X買下一套住房，現(xiàn)在保本都賣不掉，工作地的珠海，房?jī)r(jià)從六七千漲到一萬三！”近日，讀者李飛（化名）向本報(bào)反映，屈家?guī)X住房嚴(yán)重過剩，房市成交低迷。

近日，楚天金報(bào)記者趕赴屈家?guī)X實(shí)地探訪，發(fā)現(xiàn)一批樓盤不同程度爛尾，有的樓盤建到中途停工，有的樓盤主體完工但達(dá)不到交房條件。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，屈家?guī)X管理區(qū)累計(jì)庫(kù)存商品房達(dá)58.8萬平方米，需近12年時(shí)間消化庫(kù)存。

雖然去庫(kù)存面臨不小壓力，當(dāng)?shù)赝瞥龆嗯e措應(yīng)對(duì)。湖北省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年上半年，我省房地產(chǎn)去庫(kù)存效果明顯，消化庫(kù)存需要36個(gè)月以上的縣從十幾個(gè)減少至幾個(gè)。


【探訪】
爛尾樓扎堆庫(kù)存需12年消化
區(qū)域面積220平方公里、城鄉(xiāng)戶籍人口僅 7 萬多。從這兩項(xiàng)基本數(shù)據(jù)看，屈家?guī)X管理區(qū)的實(shí)際規(guī)模，相當(dāng)于一個(gè)普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

記者走進(jìn)屈家?guī)X管理區(qū)中心，放眼望去，一幢幢高樓林立，儼然到了一座頗具規(guī)模的小城市�？梢环�探訪發(fā)現(xiàn)，這里的房子已大量過剩。

數(shù)據(jù)顯示，屈家?guī)X管理區(qū)，2015年底累計(jì)庫(kù)存商品房達(dá)58.8萬平方米，近幾年銷售情況，平均每年銷售4萬多平方米，需近12年時(shí)間消化庫(kù)存。

比上述數(shù)字更為直觀、更為扎眼的是，一個(gè)個(gè)爛尾樓猶如一塊塊傷疤，讓不少業(yè)主被套，令當(dāng)?shù)卣�府頭疼。


御景新都：
沒裝一部電梯的電梯房，承建方售樓部低價(jià)甩賣
御景新都小區(qū)位于屈家?guī)X五三中路和工業(yè)園東路交匯處，是當(dāng)?shù)刈畹湫偷膯栴}樓盤之一。

該項(xiàng)目整體規(guī)劃用地2.3萬方，總建筑面積7.79萬方，由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項(xiàng)目2012年開始建設(shè)，2014年初主體基本完工后，就因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致煞尾工程停滯兩年多。

小高層和高層按規(guī)劃都得裝電梯，可記者前往探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)10棟樓沒有一棟安裝了電梯，做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井，每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。

房管部門稱，該小區(qū)住宅共有592套，現(xiàn)只售出120套。不過，不少購(gòu)房者已急不可耐。觀察發(fā)現(xiàn)，有數(shù)十戶已經(jīng)入住或正在裝修。沒有電梯，業(yè)主裝修只好找來小型吊機(jī)，往高樓上吊砂、水泥等裝修材料。

據(jù)了解，御景新都2012年10月開盤，當(dāng)時(shí)樓市紅火，最高價(jià)一度漲到2200元/平方米。2014年后，價(jià)格逐步下探，但直到去年上半年，價(jià)格還在1800元/平方米�？傻搅爽F(xiàn)在，售樓部對(duì)外價(jià)格1300元/平方米。

記者探訪時(shí)，售樓部冷冷清清，一名工作人員稱她是樓盤施工方請(qǐng)過來的，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)很低了，屬于虧本賣。另有知情人士稱，開發(fā)商資金鏈斷裂后，各種債務(wù)纏身，未售賣的房子基本上處于抵押、查封狀態(tài)。一些債權(quán)人討債，盤踞售樓部低價(jià)甩賣，如今內(nèi)部?jī)r(jià)甚至跌破千元以下。


五三豪庭：
最高檔樓盤封門已兩年，千萬級(jí)債主死守等復(fù)活
離御景新都數(shù)百米遠(yuǎn)，就是五三豪庭樓盤。該樓盤質(zhì)量一度被認(rèn)為是當(dāng)?shù)亟ǖ米詈玫模?010 年開建，2014 年開發(fā)商資金鏈斷裂，煞尾工程無法完成，淪為最讓人惋惜的爛尾樓。

資料顯示，該樓盤占地面積3.38萬方，建筑面積9.4萬方，共有8棟，規(guī)劃住宅620套，都是小高層。記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)大門和一個(gè)側(cè)門被圍擋封住，無法進(jìn)入小區(qū)。一張告示上稱，“工程尚未完工，不符合入住條件，非本單位工作人員禁止入內(nèi)�！�

知情人士透露，小區(qū)主體工程已建設(shè)完成，只剩下綠化等小部分煞尾工程。2014年6月，為了防止外人進(jìn)入破壞小區(qū)設(shè)施，留守人員用施工擋板封住了兩個(gè)門。沒想到，這一封就是兩年。

一番打聽后，記者從一個(gè)小側(cè)門進(jìn)入，找到了一個(gè)進(jìn)駐爛尾樓的債主陳老板。陳老板是武漢新洲人，2013年私人借給開發(fā)商1000多萬元，現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤沒建好達(dá)不到交房條件，投進(jìn)去的錢無法變現(xiàn)。

“我是來躲債的，想死的心都有�！�50 多歲的陳老板聊著聊著，禁不住噙著淚。他說，他的一個(gè)叔叔是開發(fā)商老板之一，當(dāng)年這1000多萬元除了自己的積蓄外，其余的都是從親朋好朋友借來的，還承諾了一定的利息。

陳志國(guó)介紹，他沒有別的辦法，只能住在爛尾樓里等著復(fù)工，可這一等就是兩年多。他說，2013年底，開發(fā)商資金鏈斷裂后，有家深圳投資公司愿意來接盤完善，但由于債權(quán)人眾多意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致接盤進(jìn)度中斷。后來，購(gòu)房者聞?dòng)嵑蠹娂娗叭ネ朔�，賣出的170多套房退了100套。經(jīng)此事件，接盤開發(fā)商考慮到風(fēng)險(xiǎn)，最后果斷抽身而去。

此外，位于五三大道與發(fā)展路交會(huì)處的徽商國(guó)際城，曾被定位為當(dāng)?shù)厥讉�(gè)一站式綜合體項(xiàng)目。2014年12月，因資金鏈斷裂而全面停工，進(jìn)入二期荒草長(zhǎng)至齊腰深。探訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭煌�程度爛尾的樓盤有五六個(gè)。


【探因】
密集開工供給過剩，人口有限需求不足
屈家?guī)X房產(chǎn)中介人士稱，2009年，該地開始開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)。2010年前，屈家?guī)X核心區(qū)域跟其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)無異。到2011年，還只開發(fā)了五六個(gè)樓盤，供求基本平衡。

2012年開始，屈家?guī)X大力招商引資，修路建廠房，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速升溫，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入高峰期。

“當(dāng)時(shí)上得太快了，高峰時(shí)20多個(gè)樓盤同時(shí)開工�！鄙鲜鋈耸糠Q，當(dāng)時(shí)房子賣得很火，附近的鐘祥都有人到此買房，開發(fā)建設(shè)熱火朝天，銷售也一片火爆。

誰料，兩三年的火熱后，從2014年下半年開始，樓市就開始急速降溫。隨之而來的是，需求驟降，房?jī)r(jià)下跌。在此背景下，不少項(xiàng)目因資金鏈斷裂或債務(wù)糾紛停工，直至停工一年以上走向爛尾樓的命運(yùn)。

當(dāng)初開發(fā)商為何敢于大膽投資，御景新都售樓部的一幅宣傳畫稱“五三——最具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代城市”，屈家?guī)X將成為周邊50公里范圍內(nèi)最具吸引力的經(jīng)濟(jì)、文化中心，成為最具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代城市，荊門第四座縣級(jí)城市誕生，城區(qū)人口將達(dá)到15萬人。

據(jù)一家樓盤的開發(fā)商介紹，2012年左右，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口只有三萬多人，如果城區(qū)人口達(dá)到15萬，凈增人口10多萬人，按一家三口計(jì)算有近4萬戶，目前庫(kù)存的58萬多平方米樓盤只有六千套左右。然而，眼前嚴(yán)竣的的現(xiàn)實(shí)是，雖然屈家?guī)X建造了許多新城樓盤，但城鎮(zhèn)人口，一直徘徊在三四萬人，十余萬城鎮(zhèn)人口的“缺口”，成了開發(fā)商心中永遠(yuǎn)的痛。

華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授陳峰認(rèn)為，住房與一般商品的區(qū)別在于，它與就業(yè)具有共生性，即住宅移不動(dòng)搬不走，在縣城投資購(gòu)房的是極少數(shù)，而中青年人是城市購(gòu)房的絕對(duì)主力，有了中青年人的就業(yè)，才會(huì)有對(duì)住房的剛需。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，需要有產(chǎn)業(yè)支撐。

“一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，三四線城市有的出現(xiàn)下降，這是供需曲線在發(fā)揮作用！”湖北省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng)葉學(xué)平研究員解釋說，以2015年上海、北京和深圳為例，凈流入人口分別達(dá)到981.65萬、825.3萬和782.6萬，流入人口戶籍人口的68.47%、61.35%和 220.54%，滬、京、深恰好是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的三大一線城市。

與此相對(duì)應(yīng)是的是，一些三四線城市大量中青年外出務(wù)工，縣級(jí)城人口基本平衡或負(fù)增長(zhǎng)，加之土地供應(yīng)相對(duì)充足，且預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)降，導(dǎo)致三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，與一二線城市出現(xiàn)冰火兩重天，前表現(xiàn)平淡，后者明顯回暖量?jī)r(jià)齊升。

葉學(xué)平認(rèn)為，庫(kù)存消化周期在一年至一年半，房地產(chǎn)比較健康，如果周期過長(zhǎng)，會(huì)導(dǎo)致無效投資和資源的巨大浪費(fèi)。


【應(yīng)對(duì)】
棚戶區(qū)改造貨幣化安置，當(dāng)?shù)囟嗯e措化解去庫(kù)存
對(duì)于去庫(kù)存周期12年一說，民間不少人認(rèn)為這還是保守估計(jì)，“按照現(xiàn)在的人口情況，又沒什么聚集人氣的產(chǎn)業(yè)，消化周期可能會(huì)更長(zhǎng)�！痹谑蹣潜P北京城一名售樓人員都如此直言。

屈家?guī)X管理區(qū)多名人士均稱，在整個(gè)荊門市甚至湖北省的縣級(jí)區(qū)域，屈家?guī)X的庫(kù)存壓力是最大的。每個(gè)月初，屈家?guī)X都要直接向湖北省住建廳上報(bào)去庫(kù)存進(jìn)度。

“去庫(kù)存壓力很大，我們非常頭疼，也非常著急�！鼻�家?guī)X人大聯(lián)絡(luò)組副組長(zhǎng)付荷仙受訪時(shí)表示，目前，針對(duì)庫(kù)存居高不下、不少樓盤爛尾的情況，政府正在積極想辦法，多措施并舉試圖盡快走出這一困局。

她稱，一方面政府已于去年就實(shí)施，棚戶區(qū)改造貨幣化安置方案，不再給拆遷戶蓋房子，而是給拆遷戶房票或貨幣，引導(dǎo)他們消化現(xiàn)有庫(kù)存，今年預(yù)計(jì)引導(dǎo)1800戶。另一方面，正在爭(zhēng)取資金，希望盡快讓爛尾樓續(xù)建。

去庫(kù)存是一方面，供給側(cè)也在收緊。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣�府�?014年6月，就全面停止批地，一些已獲得土地單位開工的項(xiàng)目，也一律暫停批準(zhǔn)開工。

但記者從當(dāng)?shù)胤抗荛_發(fā)科了解到，根據(jù)形勢(shì)，荊門市要求屈家?guī)X最低需要完成庫(kù)存5萬平方米，按100平方米/套的話，預(yù)計(jì)每年要銷售五六百套。包括春節(jié)前后的銷售旺季，今年前5月共銷售216套，面積2.7萬平方米，壓力依然很大。

陳峰副教授認(rèn)為，開發(fā)商為了適應(yīng)市場(chǎng)，降價(jià)促銷是常見手段；當(dāng)?shù)卣�府可以給予補(bǔ)貼，畢竟學(xué)區(qū)房、結(jié)婚用房還是有一定的潛在需求。此外，可在延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)鏈條的縱深上下功夫，不僅包括農(nóng)產(chǎn)品深加工，打造頗具影響力的品牌，增加當(dāng)?shù)氐墓�業(yè)就業(yè)，還可大力發(fā)展觀光和休閑農(nóng)業(yè)，吸引外來游客，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤��?wù)業(yè)的發(fā)展。

湖北省住建廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，棚改貨幣化安置、鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房、房交會(huì)促銷等多種措施刺激市場(chǎng)需求。今年上半年，湖北省商品房銷售面積 3021.21 萬平方米，增長(zhǎng)28.5%，高出上年同期22.2個(gè)百分點(diǎn)。待售面積為2470.58萬平方米，下降15.8%，去庫(kù)存效果顯著。庫(kù)存消化周期超過36個(gè)月的縣，已從10幾個(gè)減少到幾個(gè)，屈家?guī)X庫(kù)存量偏大屬于個(gè)例。（楚天金報(bào)　文/記者 夏中華 饒純武 圖/記者 鄒斌）