房?jī)r(jià)漲幅或放緩 在荊房企打響春季“搶收”戰(zhàn)

論壇管理

    年輕一代日漸成為荊州剛需買房的主力軍�！�

  核心提示

    轉(zhuǎn)眼3月已過(guò)去大半，國(guó)內(nèi)樓市依舊不溫不火，“崩盤”、“洗牌”各執(zhí)一詞，但房?jī)r(jià)漲幅普遍放緩已經(jīng)成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向正在改變。而從全國(guó)“兩會(huì)”至今，中央各相關(guān)部委和各地各部門也都在醞釀穩(wěn)定樓市發(fā)展、保障群眾基本住房需求的政策，樓市的發(fā)展愈發(fā)引人關(guān)注。
    進(jìn)入3月中下旬，荊州住宅繼續(xù)維持低位運(yùn)行。與此同時(shí)，各大樓盤或組織活動(dòng)或開啟認(rèn)籌，紛紛決戰(zhàn)仲春。如若購(gòu)房者能夠把握好節(jié)點(diǎn)優(yōu)惠購(gòu)房，不妨把精力放在新區(qū)盤或郊區(qū)盤上，也許有意外的收獲。

    現(xiàn)象馬年初春樓市開始“退燒”

    去年持續(xù)火爆的樓市進(jìn)入馬年后開始明顯降溫。有數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，全國(guó)已經(jīng)有30家品牌房企公布了前2個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，其中2月份這30家房企銷售業(yè)績(jī)合計(jì)為665億元，環(huán)比1月份的1082.88億元大降39%。而這30家企業(yè)中，有16家企業(yè)前2個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比下調(diào)。從記者手頭資料看，荊州房企銷售業(yè)績(jī)雖未大降，也不容樂(lè)觀。

    另?yè)?jù)新華社電訊，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。盡管新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個(gè)，但與1月相比，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市從62個(gè)進(jìn)一步減少到了57個(gè)。更值得注意的是，在三四線城市房?jī)r(jià)回調(diào)的同時(shí)，原本火熱的一二線城市市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了降溫。房?jī)r(jià)漲幅普遍放緩已經(jīng)成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向正在改變。

    分析者指出，在春節(jié)影響下，杭州等城市的價(jià)格調(diào)整被放大，影響了市場(chǎng)購(gòu)房者入市的信心。雖然2月份成交量下調(diào)主要是因?yàn)榇汗?jié)因素，但相比2013年同期，今年2月份出現(xiàn)市場(chǎng)下滑非常有警示意義。值得注意的是，立足三、四線城市的房企，銷售業(yè)績(jī)下滑的最為明顯，其中建業(yè)地產(chǎn)前2個(gè)月合同銷售額近8.51億元，同比下滑60%。

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2014年樓市出現(xiàn)局部調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是三、四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。而在各地樓市分化越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，布局三、四線城市較多的房企，2014年的銷售可能會(huì)出現(xiàn)較大的問(wèn)題。

    觀點(diǎn)樓市不會(huì)崩盤但會(huì)“洗牌”

    然而，房地產(chǎn)開發(fā)商并不認(rèn)同“崩盤說(shuō)”。全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森近日接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體的采訪時(shí)就表示，所謂的“房地產(chǎn)崩盤”純屬危言聳聽。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)達(dá)到某些高位，如去年大幅上漲，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)分化，一二線與三四線城市之間，一二線城市各個(gè)區(qū)域之間，都會(huì)分化，這是正常現(xiàn)象，無(wú)需夸大個(gè)別現(xiàn)象，房地產(chǎn)總體仍處于比較健康的局面。

    “一些城市‘過(guò)�！�了，就無(wú)需調(diào)控，市場(chǎng)這只手還是在起作用。有個(gè)別降價(jià)，沒(méi)必要過(guò)分解讀�！秉S其森的觀點(diǎn)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林類似，后者在接受媒體采訪時(shí)也炮轟了“崩盤說(shuō)”。

    “全民都做房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)一輪洗牌之后，還是數(shù)量太多。似乎大家都認(rèn)為，房地產(chǎn)只要有錢不需要專業(yè)，做鞋的企業(yè)也來(lái)做房地產(chǎn)，門檻太低，魚龍混雜�！彼�說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化不夠，未來(lái)的市場(chǎng)洗牌，將有益于行業(yè)良性發(fā)展�！按蠹腋杏X(jué)黃金十年過(guò)去，進(jìn)入下半場(chǎng)了。但我恰恰認(rèn)為，黃金時(shí)代才剛剛開始�！�

    黃其森認(rèn)為，一些房企專注三四線城市，也獲得了成功，認(rèn)真研究發(fā)現(xiàn)，很多是政府便宜賣地�！懊娣e動(dòng)輒上千畝。”個(gè)別中小城市土地供給秩序欠佳，將來(lái)被規(guī)范后，押寶三四線城市大型樓盤的企業(yè)將會(huì)受到很大影響。“高端盤價(jià)格高了，帶來(lái)的土地收入可能來(lái)補(bǔ)給自住房等保障房建設(shè)，而自住房供應(yīng)多了，商品房?jī)r(jià)格也能下來(lái)�！秉S其森說(shuō)。

    作為三四線城市，黃其森的觀點(diǎn)，對(duì)荊州房地產(chǎn)從業(yè)者的借鑒意義，可謂顯而易見(jiàn)。

    金融重點(diǎn)監(jiān)控地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

    新華社和新華網(wǎng)消息顯示，兩會(huì)期間銀監(jiān)會(huì)主席尚福林曾撰文表示，平臺(tái)融資和房貸是今年首要的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，嚴(yán)防單體風(fēng)險(xiǎn)傳染和擴(kuò)大。

    央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2013年全年，房地產(chǎn)貸款余額增加2.34萬(wàn)億元，同比上一年多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例達(dá)28.1%，較2012年末大幅增加了10.07個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，今年多個(gè)地方銀監(jiān)局打算給房地產(chǎn)信貸投放劃定“紅線”。北京、浙江、廣東等地區(qū)，今年將監(jiān)控商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款投放量，并適度設(shè)定占比上限，同時(shí)強(qiáng)化土地儲(chǔ)備融資規(guī)模管理。

    我市的“限貸”措施目前尚未成型，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著部分銀行退出三四線城市，房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的力度將會(huì)加大�！敖衲�，房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化會(huì)加速，尤其要關(guān)注個(gè)別房企資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染�！睋�(jù)報(bào)道，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李佩珈認(rèn)為，在退出過(guò)程中所形成的一些房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)部分銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定壓力。

    動(dòng)態(tài)分類調(diào)控領(lǐng)銜樓市“新政”

    今年的《政府工作報(bào)告》提出，以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

    3月13日上午，李克強(qiáng)在會(huì)見(jiàn)中外記者時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)問(wèn)題是個(gè)大問(wèn)題，它直接關(guān)系到居民住房問(wèn)題。讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標(biāo)，將根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。

    據(jù)國(guó)土資源部網(wǎng)站顯示，今年我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)部際聯(lián)席制度，編制統(tǒng)一調(diào)劑，6月出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。從目前至6月底，時(shí)間僅有3個(gè)多月，也就是說(shuō)，距離該條例出臺(tái)的大限只有100多天。據(jù)了解，國(guó)土部已選擇了南京、寧波、鄭州等幾個(gè)城市作為試點(diǎn)，今年年初上述試點(diǎn)城市已經(jīng)將試點(diǎn)工作列入政府工作計(jì)劃。

    “不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不會(huì)直接作用于房?jī)r(jià)，但是條例出臺(tái)后引發(fā)的后續(xù)調(diào)控動(dòng)作將有可能增加業(yè)主的持有成本�！鼻G州業(yè)內(nèi)人士分析，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦實(shí)行，荊州住宅空置率將有權(quán)威數(shù)據(jù)。“如果不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國(guó)范圍內(nèi)展開，這對(duì)摸清住房空置情況是有利的。”他表示。

    出路荊州開發(fā)商正決戰(zhàn)春季

    隨著全國(guó)樓市轉(zhuǎn)入低潮期，各地的開發(fā)商不少都加入了降價(jià)的行列，“首付一成”、“狂降40%”等類似驚爆眼球的新聞接連而來(lái)�；仡^再看荊州市場(chǎng)，此時(shí)的荊州樓市還算風(fēng)平浪靜，記者并沒(méi)有感受到明顯的降價(jià)潮來(lái)臨，不過(guò)不少樓盤倒推出了特定房源優(yōu)惠的措施，“試水”意味明顯，例如城市·御園打出了10套房、最高優(yōu)惠12萬(wàn)的優(yōu)惠，中豪明珠城推出了17號(hào)樓打9折、2014年3月30日止限時(shí)搶的口號(hào)。

    與此同時(shí)，市民的購(gòu)買力也從冬季漸漸復(fù)蘇。按照往年慣例此時(shí)也是樓市推盤的好節(jié)點(diǎn)。不過(guò)目前全國(guó)樓市行情不妙，房子難賣，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)此時(shí)如果囤房看形勢(shì)可能會(huì)是“等死”，而此時(shí)積極降價(jià)則可能以后會(huì)“后悔死”，也正應(yīng)了一句老話，不做是等死，做了是找死。

    一年之計(jì)在于春。不管行情怎樣，房子還是要賣的，而且越是行情不好時(shí)，動(dòng)作更是要快。16日開始，凡爾賽1號(hào)、順馳太陽(yáng)城、楓廬小城、水岸陽(yáng)光、楚天都市佳園等大批荊州樓盤開始備戰(zhàn)，擺出了一幅決戰(zhàn)春末的態(tài)勢(shì)：

    在推盤方面，南國(guó)城市廣場(chǎng)即將推出了8、9、10號(hào)樓，恒信春秋府一期有望于4月份推出。其中恒信春秋府的開盤價(jià)格對(duì)于目前的荊州市場(chǎng)有很重要的參考意義，其地王地塊分4期開發(fā)，囤地意味明顯。同時(shí)其開發(fā)成本初步估算約在5800元/㎡左右，如果其開盤價(jià)超過(guò)去年的萬(wàn)達(dá)華府一期（5980元/㎡起），則必然加劇目前荊州樓市的觀望情緒。

    蕭條之下，荊州樓市會(huì)降價(jià)嗎？

    荊州樓市會(huì)不會(huì)崩盤、會(huì)不會(huì)降價(jià)這個(gè)問(wèn)題，可根據(jù)荊州樓市歷年運(yùn)行情況和國(guó)內(nèi)樓市爆發(fā)——調(diào)控——再爆發(fā)——再調(diào)控的循環(huán)來(lái)預(yù)判：每次樓市危機(jī)來(lái)臨時(shí)，中心城區(qū)的樓盤幾乎都沒(méi)有降價(jià)或很難降價(jià)，而郊區(qū)盤和新區(qū)盤則往往是率先跳水，其樓盤周邊配套的缺失，也是其價(jià)格難以維持的重要原因。

    因此，荊州購(gòu)房者可把握節(jié)點(diǎn)優(yōu)惠購(gòu)房，不妨把精力放在新區(qū)盤或郊區(qū)盤上。如此，也許有意外的收獲。