荊州房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題待破解

論壇管理 · 發(fā)表于 2014-4-9 15:55:32

房價高居不下銷量持續(xù)低迷

樓層越來越高

四月的第一周，荊州中心城區(qū)樓市銷量依舊低迷。盡管到本周為止已經(jīng)有越來越多的荊州樓盤拿出特價房來促銷，但成交量還是落到了底部。

與此同時，關(guān)于荊州樓市“崩盤”或者走在“崩盤”的路上的論調(diào)也越來越多。高價房多、低價房少，樓盤多、銷量少，看熱鬧的多，購買的少，荊州樓市暴露出來的結(jié)構(gòu)性問題也愈發(fā)引人矚目。

住宅成交漸觸底荊州樓市挑戰(zhàn)加劇

剛剛過去的3月份，荊州中心城區(qū)共推出800套住宅，但銷售量卻明顯略低于去年同期水平——去年3月份正是全國樓市“國五條”調(diào)控開始收緊的時期，當時國內(nèi)樓市哀鴻遍野，而今年形勢之危急更甚于去年。

今年，雖然中央沒有出臺具體的房地產(chǎn)政策，但是實際形勢與去年基本一致，各地風聲鶴唳，銀行房貸首先收緊，購房者觀望情緒加劇，開發(fā)商也開始不淡定。

值得注意的是，如今荊州的形勢與一年前根本不可同日而語。一方面，2013年3月份荊州樓市庫存是6000套，而現(xiàn)在約16000套，增長了10000套；另一方面，2013年3月份荊州城區(qū)各樓盤的主流價格大致在4000—5000元/平方米之間，現(xiàn)在的主流價格是5000—6000元/平方米之間，甚至均價超過6000的不在少數(shù)；再者，去年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模是200萬平方米，今年的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，根據(jù)已知的樓盤，至少都是5、600萬平方米往上走。

以上三組數(shù)據(jù)，已清晰的表明，荊州樓市目前遇到的挑戰(zhàn)極其嚴峻。

與此同時，中心城區(qū)各大住宅盤的銷量也日漸下滑，甚至有觸底的趨勢。根據(jù)荊州某房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月荊州樓市第1周（3月31日—4月6日）住宅成交69套，成交量可謂落到了底部，再低的可能性微乎其微。同時本周已經(jīng)有越來越多的荊州樓盤，拿出特價房來促銷。

然而，幾套特價房能對荊州樓市產(chǎn)生多大的影響？從銷量數(shù)據(jù)上來看，荊州住宅周成交量自從2014年春節(jié)后到達280套頂點后，便頭也不回的向下奔去，截止本周為止，荊州住宅周銷售量已經(jīng)達到69套最低點。這是自荊州住宅有備案系統(tǒng)以來最低點之一。即使不是最低，至少也在前三之列。

對此，許多人不禁要問一句，荊州樓市崩盤了嗎？或正在走在崩盤的路上？

高價住宅打折扣房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)須反思

其實，對于崩盤這個問題，見仁見智。1.6萬套的庫存要說多，其實也不多，不過是荊州一年的銷售量而已。目前荊州樓市的問題，更多的是結(jié)構(gòu)性問題，簡單說就是：高價房多了，低價房少了，住房供給結(jié)構(gòu)極不合理。

從目前的形勢看，荊州房地產(chǎn)市場高價樓盤銷售低迷，低價樓盤賣的不錯，問題是低價樓盤太少。以臨近的城市仙桃為例，仙桃的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭不比荊州低，但房價遠低于荊州，雖然GDP和人口遠小于荊州，但銷售量上一點也不輸于荊州。同比本周，仙桃住宅銷售近200套，三倍于荊州，而價格不過3000元/平方米出頭，這也說明仙桃房地產(chǎn)以新區(qū)盤和郊區(qū)盤占據(jù)多數(shù)的市場投入合理，樓盤定價適宜，從而帶動了銷量。

反觀荊州市場，問題出在哪里？

——先看沙北新區(qū)。目前該區(qū)的房價與中心城區(qū)的房價不相伯仲，于是問題就來了，支撐沙北新區(qū)高房價的基礎(chǔ)在哪里？

——再看荊北新區(qū)。該區(qū)剛起步，荊州綠地之窗一期住宅基本清盤，再次證明荊州房子銷量不是不好，而是價格要適宜。只可惜，荊北新區(qū)目前基本無房源可售。

——最后看荊州開發(fā)區(qū)（東區(qū)）。該房價便宜，但記者隨機采訪十個購房者，便有九個提到沙隆達農(nóng)藥廠以及污染問題，這也制約了東區(qū)的房屋銷售。盡管沙隆達搬遷已提上議事日程，但那畢竟是幾年以后的事。

——再看其他區(qū)。沙北新區(qū)以北的關(guān)沮新城還在規(guī)劃中，何時有項目啟動，未知；海子湖旅游區(qū)，何時動工，也未知；荊州古城以西，華中農(nóng)高區(qū)何時可以落地尚不得而知。

因此，目前荊州中心城區(qū)房價高、難賣，在所難免。但從購房者的角度看，不管是寄望于開發(fā)商通過良心或者無端降價賣房，還是等崩盤揀漏都不現(xiàn)實。

有競爭才有活力剛需購房尚需時日

綜合以上分析，荊州樓市雷聲大、房子多、銷量少的“癥結(jié)”便也出來了——中心城區(qū)房價高、幾大新區(qū)要么狐假虎威掛高價，要么無房可售，更多的是望房止渴，這才是造成目前荊州房地產(chǎn)銷售乏力的真正原因。

而破解這一問題的方法，不是寄希望于荊州樓市崩盤，而是寄希望于荊州樓市大發(fā)展。畢竟，從市場的供求關(guān)系上看，有競爭才有活力，有更多更大的項目落地，購房者才能買到便宜的房源，而房子多了變鬼城，這顯然不是購房者應該關(guān)心的問題。

至于荊州剛需的買房時機點，則要等到各大項目落地荊州競相開發(fā)的時刻，也即是荊北新區(qū)綠地之窗二期開盤、紅星廣場開售、荊州開發(fā)區(qū)金源世紀城開售，古城西卓爾城住宅開售，關(guān)沮新城、海子湖旅游區(qū)有大項目落地，華中農(nóng)高區(qū)畫餅變真餅，荊州地產(chǎn)遍地開花之時，這才是購房者需要等待的時間節(jié)點。

而這，或許最快也要等到2014年年末，相對于急著買房入住或結(jié)婚的群體而言，當是較遙遠的事情了。

樓市行情好的時候，要買房，樓市行情不好的時候，更要買房。普通購房者賭房價或者等機會不現(xiàn)實也未必合理，因為大家錯不起。那么，近期如何買房呢？

目前，中心城區(qū)6000+、甚至7000+的價格已是普遍現(xiàn)象，如果能承受，恒信春秋府、水岸陽光、銀都公館可以考慮；而新區(qū)方面，沙北新區(qū)的南國城市廣場、城市御園二期，城東開發(fā)區(qū)的合匯公園天下都可以考慮。

近期，荊州不少正在銷售或認籌的樓盤，紛紛出臺各種額外的獎勵或者變相讓利策略，希望刺激購房，但截止目前為止，荊州在售中的主要樓盤價格上仍沒有任何的松動或者明顯的降價，因此老業(yè)主砸盤這種新聞，目前并不太可能在荊州出現(xiàn)。