房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端趨穩(wěn) 部分區(qū)域仍然存在風(fēng)險(xiǎn)

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的“2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”報(bào)告顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，同比名義增長(zhǎng)19.8%，連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)定在19%至20%之間。同期銷售增幅也在放緩，截至去年末，房地產(chǎn)銷售金額增幅降至26.3%。分析人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端都趨于穩(wěn)定，但土地等成本的提高，仍將給房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。

值得注意的是，從待售面積數(shù)據(jù)不難看出，一些地區(qū)的房地產(chǎn)待售面積較大，暗藏不小的供應(yīng)壓力。分析人士表示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，一些中小城市房地產(chǎn)投資熱情或被激發(fā)，區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

供需雙雙趨于穩(wěn)定

數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%，增速比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%；房屋新開(kāi)工面積201208萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.5%；房屋竣工面積101435萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.0%。值得注意的是，去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%。

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)趨于穩(wěn)定，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)信心正逐步恢復(fù)。從同日發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)可以看出，去年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”為97.21，比上月提高0.83點(diǎn)。需求端的數(shù)據(jù)也在接近平穩(wěn)水平。上述報(bào)告顯示，2013年商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3%；商品房銷售額81428億元，增長(zhǎng)26.3%。與歷史同期相比，仍然處于較高水平。

受此影響，房企的資金狀況仍處于充裕狀態(tài)。2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，同比增長(zhǎng)26.5%，增速比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款34499億元，增長(zhǎng)29.9%；個(gè)人按揭貸款14033億元，增長(zhǎng)33.3%。

鏈家地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售主要由剛需帶動(dòng)，且?guī)в幸欢ǖ目只徘榫w，但這種爆發(fā)不可持續(xù)。隨著去年四季度部分熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控，加之節(jié)假日因素的影響，交易冷淡的局面可能延續(xù)到今年第一季度。

房?jī)r(jià)仍具上漲動(dòng)力

去年年末召開(kāi)的一系列重大會(huì)議，定下了“市場(chǎng)主導(dǎo)”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。分析人士認(rèn)為，雖然該行政手段短期內(nèi)難以退出，但隨著熱點(diǎn)城市市場(chǎng)供應(yīng)的增加，未來(lái)市場(chǎng)總體供需將得到緩解，成交量、價(jià)格等走勢(shì)將趨于穩(wěn)定，難以出現(xiàn)類似2013年的大幅波動(dòng)。

盡管如此，房?jī)r(jià)仍然具備一定的上漲動(dòng)力。多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的供需缺口仍然較大，短期內(nèi)難以填補(bǔ)。今年各項(xiàng)增加供應(yīng)的舉措將控制房?jī)r(jià)漲幅，但尚不足以改變房?jī)r(jià)上漲的大勢(shì)。

與此同時(shí)，去年以來(lái)各地誕生多宗高價(jià)地塊，多數(shù)城市的“地王”記錄被刷新。土地成本的提高，不僅成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力，而且對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不小影響。分析人士認(rèn)為，今年整體房?jī)r(jià)可能維持小幅上漲。


值得注意的是，在一線城市增加供應(yīng)的同時(shí)，一些三四線城市卻面臨不小的去化壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，全國(guó)商品房待售面積49295萬(wàn)平方米，占去年全年商品房銷售面積的37.8%，比2012年末增加12835萬(wàn)平方米。其中，新增的待售面積主要集中在三四線城市。

中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一二線城市聚集了過(guò)多的資源。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，局部三四線城市的庫(kù)存積壓已非常嚴(yán)重，市場(chǎng)甚至面臨崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，在鄂爾多斯和溫州樓市先后因投資資金撤出而出現(xiàn)調(diào)整之后，國(guó)土部已特許這些城市調(diào)減年度新增供地規(guī)模。但分析人士認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市可能再次掀起房地產(chǎn)投資熱潮，這種潛在風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。