2014是開(kāi)發(fā)商的“逃命年”？

無(wú)憂

【導(dǎo)讀】王石最近很活躍。2月4日剛剛在東京無(wú)印良品總部發(fā)表完演講，2月10日又在北京推廣他的新書(shū)。在北京的新聞發(fā)布會(huì)上，他說(shuō)了半句話：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不太妙，然后就拒絕再講下去。

房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在2014年發(fā)生什么？泡沫會(huì)破裂嗎？其實(shí)如果你研究一下地產(chǎn)巨頭們最近一年的動(dòng)向，就可以找到答案。

從萬(wàn)科到萬(wàn)達(dá)，從恒大到綠地，其實(shí)都在“料理后事”了。他們正在為冬天做準(zhǔn)備，正在有計(jì)劃的“出逃”！

逃？從哪里逃？？逃向哪里？？？



1、逃離三四線城市

2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化，就是三四線城市市場(chǎng)逐步飽和，由于難以吸引外來(lái)人口持續(xù)遷入，這些地方的房子開(kāi)始滯銷。而一線城市和將近一半的二線城市，要么是直轄市、計(jì)劃單列市，要么是副省級(jí)城市，要么地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可以調(diào)動(dòng)的資源多，能夠吸引外來(lái)人口持續(xù)遷入，因而成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后的綠洲。這樣的城市，全國(guó)總共也不會(huì)超過(guò)二三十個(gè)。

在這種背景下，從2013年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)商開(kāi)始集體重返這些核心城市，開(kāi)始新一輪圈地運(yùn)動(dòng)。這種趨勢(shì)從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上能看得非常清楚：去年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬(wàn)億元，比2011年增長(zhǎng)30%；但是北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市合計(jì)的土地出讓收入近5200億元，較2012年增長(zhǎng)約160%。

2014年1月，在經(jīng)歷了高增長(zhǎng)之后，四個(gè)一線城市當(dāng)月賣(mài)地收入819億元，同比再次增長(zhǎng)140%。北上廣深四個(gè)城市的成交均價(jià)過(guò)萬(wàn)，為10136元/平方米，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，價(jià)格創(chuàng)歷史單月新高。

到一線城市去，不計(jì)成本的拿地，成為幾乎所有開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。難道他們不怕風(fēng)險(xiǎn)嗎？當(dāng)然怕，正是因?yàn)榕�，才這樣做的。中國(guó)最好的20來(lái)個(gè)城市，特別是4個(gè)一線城市，是中國(guó)房地產(chǎn)商最后的避難所。尤其是當(dāng)絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)熄火之后，中國(guó)人投資房產(chǎn)的需求，全面壓向這些為數(shù)不多的城市，這些城市的房子想不漲都困難。

但一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了，難道以后不會(huì)崩潰嗎？當(dāng)然有可能崩潰。但中國(guó)的房子跟歐美等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家有五大不同：第一，我們的土地供應(yīng)被政府壟斷，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)；第二，城市公共資源高度集中，你要好的生活環(huán)境和創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，只能到核心城市生活；第三，社保制度不健全，房子要承擔(dān)養(yǎng)老功能；第四，大量閑散資金沒(méi)有投資渠道，股市不能進(jìn)，只有大城市的房子還比較可靠。第五，中國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要在購(gòu)房前和購(gòu)房時(shí)征收，助推房?jī)r(jià)，發(fā)達(dá)國(guó)家在購(gòu)房后征收，抑制房?jī)r(jià)。

在這種背景下，中國(guó)核心城市中心區(qū)的房產(chǎn)，是全國(guó)稀有的、透明的、可信度高的投資品，它受到政府稅收制度和土地制度的力挺，當(dāng)然還受到居住在這一地區(qū)的能夠左右政策的官員力挺。

將來(lái)，人民幣自由兌換之后，房?jī)r(jià)也許會(huì)下跌，但中國(guó)的房子遠(yuǎn)比美國(guó)房子附加值多的情況，將持續(xù)很多年。總之，一句話：中國(guó)大城市中心地段的房子未來(lái)也許跑不贏美元，但絕對(duì)比人民幣靠譜。

2、逃出郊區(qū)

合生創(chuàng)展在天津京津新城的故事，在地產(chǎn)界廣為人知。這片亞洲最大的鬼城，成為朱孟依的夢(mèng)魘，也毀掉了他趕超萬(wàn)科的夢(mèng)想。這個(gè)當(dāng)年中國(guó)第二大地產(chǎn)商，現(xiàn)在成為行業(yè)最著名的“掉隊(duì)者”。

為什么會(huì)這樣，因?yàn)樗�栽在了郊區(qū)大盤(pán)上。中國(guó)地產(chǎn)界不乏在郊區(qū)開(kāi)發(fā)大盤(pán)，賺到大錢(qián)的人，比如碧桂園和萬(wàn)科。但公司與公司不同，時(shí)代與時(shí)代不同，地區(qū)跟地區(qū)更是不同。反正到了今天，郊區(qū)大盤(pán)一般都是陷阱，除非你在北京上海旁邊開(kāi)發(fā)，情況會(huì)稍微好點(diǎn)。天津是直轄市，聽(tīng)起來(lái)很牛X，但是城市資金總量只有北京的四分之一。但很多開(kāi)發(fā)商喜歡看GDP，不知道資金總量才是衡量城市消費(fèi)能力的關(guān)鍵，所以容易上當(dāng)受騙。

開(kāi)發(fā)商在逃離郊區(qū)大盤(pán)，購(gòu)房人也千萬(wàn)別犯傻。尤其是那些前不著村、后不著店的郊區(qū)旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)，更是要保持警惕。因?yàn)檫@些房子轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅的能力最低，資產(chǎn)流動(dòng)性不強(qiáng)，將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)肯定最大。

3、逃出高債務(wù)

2013年是企業(yè)的“去杠桿”年，2014年仍然是。什么是“去杠桿”？就是降低負(fù)債率。中國(guó)的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)開(kāi)始醞釀，至少產(chǎn)能過(guò)剩的強(qiáng)周期行業(yè)比較危險(xiǎn)。煤炭和鋼鐵已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)信托產(chǎn)品違約和經(jīng)銷商資金鏈斷裂，接下來(lái)估計(jì)是水泥、玻璃和中小城市的開(kāi)發(fā)商了。

開(kāi)發(fā)商2014年能做的，一是盡量將三四線城市的房子套現(xiàn)，越早越好，然后還債。如果做不到，需要到國(guó)外借“便宜的錢(qián)”，還國(guó)內(nèi)的“貴錢(qián)”。誰(shuí)能控制好負(fù)債率和現(xiàn)金流，誰(shuí)就可能安然過(guò)冬。

到今年年底，中小開(kāi)發(fā)商跑路的新聞就會(huì)出來(lái)。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓花需要千萬(wàn)小心，尤其是三四線城市郊區(qū)的物業(yè)。

4、逃向多元化

當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩下二三十個(gè)城市還有空間時(shí)，不能實(shí)現(xiàn)多元化的開(kāi)發(fā)商只能等死，至少是衰落。

萬(wàn)科從去年下半年開(kāi)始提出做“城市配套商”，也就是說(shuō)，不僅僅開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還將承建醫(yī)院、學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施等，甚至辦社區(qū)食堂。其實(shí)萬(wàn)科的多元化，已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑行業(yè)，開(kāi)始進(jìn)入社區(qū)金融。

2012年初，在萬(wàn)科要不要搞商業(yè)地產(chǎn)上，王石跟郁亮發(fā)生過(guò)尖銳分歧，王石放話說(shuō)：“如果你們搞多元化，即便我死了，也會(huì)從骨灰盒伸出手來(lái)反對(duì)。”靠，這絕對(duì)是恐怖小說(shuō)的情節(jié)！但兩年不到，王石就已經(jīng)愉快地談起萬(wàn)科怎么做“城市配套商”，連垃圾場(chǎng)、博物館萬(wàn)科都愿意承建。為什么會(huì)發(fā)生這樣的逆轉(zhuǎn)，因?yàn)橥跏�開(kāi)始意識(shí)到，不僅住宅市場(chǎng)接近飽和，商業(yè)地產(chǎn)也差不多了。不多元化，萬(wàn)科的員工以后只能跟著王石專業(yè)爬山去了。

王健林在這一點(diǎn)上比王石清醒，因?yàn)樗�大腦的頻道一直在中國(guó)，沒(méi)有去爬山、留學(xué)、研究宗教。萬(wàn)達(dá)早早進(jìn)軍文化、體育、傳媒產(chǎn)業(yè)，搞足球，在國(guó)內(nèi)外收購(gòu)電影院線，建設(shè)萬(wàn)達(dá)青島電影城。此外，萬(wàn)達(dá)還進(jìn)入了酒店、百貨等行業(yè)。至于有人說(shuō)萬(wàn)達(dá)可能是風(fēng)險(xiǎn)最大的房地產(chǎn)商，那是另外一個(gè)問(wèn)題了。

許家印也在多元化。足球不用說(shuō)了，最近的業(yè)績(jī)足以亮瞎人眼。恒大冰泉借勢(shì)推出，成為哇哈哈的新對(duì)手。此外，恒大還33億元參股華夏銀行，進(jìn)入金融行業(yè)。在旅游、電影、音樂(lè)、動(dòng)漫等行業(yè)，恒大也多有投資。

5、逃往海外

當(dāng)然，還有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將投資轉(zhuǎn)移到海外，比如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地、富力、碧桂園。

其中綠地2013年的海外收入在30億元左右。在開(kāi)發(fā)濟(jì)州島項(xiàng)目后，去年12月底悉尼綠地中心公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，一期推出約250套，現(xiàn)已全部售罄，銷售額超過(guò)16.5億元人民幣。碧桂園馬來(lái)西亞金海灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后吸引了新、馬、中三地客戶的關(guān)注，總銷售額逾100億元。其中，中國(guó)客戶占比約25%~30%。而萬(wàn)科集團(tuán)與美國(guó)鐵獅門(mén)（Tishman Speyer）房地產(chǎn)公司共同宣布成立合資公司，在美開(kāi)發(fā)高層豪華公寓住宅樓。

在人民幣匯率明顯高估的時(shí)代，將投資轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)價(jià)格偏低的成熟市場(chǎng)，是非常明智的，李嘉誠(chéng)已經(jīng)在這么做了。其實(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)跟中國(guó)情況完全不同，人家城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，加上土地制度、稅收制度、社保制度和投資渠道等諸多不同，“房子”的含義跟中國(guó)也完全不同。海外房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有我們想象的那么大，利潤(rùn)率那么高。

其實(shí)看看李嘉誠(chéng)在海外的投資結(jié)構(gòu)就知道了，在內(nèi)地、香港熱衷投資房地產(chǎn)的李嘉誠(chéng)，到了成熟市場(chǎng)投資的主要是基建、公共設(shè)施、港口、商業(yè)，以及電信和能源，房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有。其中基建是利潤(rùn)率最高的行業(yè)，在歐洲稅前利潤(rùn)率達(dá)到52%，在亞洲和澳洲的利潤(rùn)率是42%！

總之，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最好的日子已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在剩下已是殘羹冷炙。除非你有通天本領(lǐng)，能在大城市的“城市更新”中拿到大批項(xiàng)目。