荊州樓市僵局何時(shí)破？

論壇管理

   放貸方謹(jǐn)慎 開發(fā)商糾結(jié) 購房者觀望

    現(xiàn)房庫存尚未消化，期房建設(shè)如火如荼

    荊州城區(qū)住宅近十周銷量圖（2014.1.20-2014.3.30）

    人間四月芳菲盡，山頂桃花次第開。4月的荊州樓市能否像山頂?shù)奶一ㄒ粯佑�春怒放目前尚不知曉。�?月最后兩周荊州樓市的活躍度來看，盡管各樓盤銷售業(yè)績(jī)依然不佳，但各樓盤或組織活動(dòng)或開啟認(rèn)籌，紛紛整軍決戰(zhàn)仲春、暮春，4月的市場(chǎng)應(yīng)該不至于太冷，或者說，隨著暮春時(shí)節(jié)溫度的回暖，荊州樓市也將真正進(jìn)入“暖春”。

    同時(shí)，全國“兩會(huì)”以來提出的“六年內(nèi)讓1億農(nóng)民進(jìn)城落戶”這一新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略給不少行業(yè)帶來了巨大的市場(chǎng)空間，而房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是反應(yīng)最快且收益頗高的行業(yè)。隨著剛性需求增多，房產(chǎn)市場(chǎng)或許將逐步回暖。

    國內(nèi)樓市環(huán)境不佳荊州住宅銷量驟減

    根據(jù)荊州某房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月荊州樓市第1周（2月23日—3月2日）城區(qū)住宅成交194套，春節(jié)長假后連續(xù)2周下滑。受國內(nèi)大環(huán)境影響，荊州樓市和國內(nèi)樓市同樣跌入谷底，本周荊州樓盤基本無活動(dòng)，非常安靜，各盤的銷售也維持一個(gè)偏冷的狀態(tài)。

    3月荊州樓市第2周（3月3日—3月9日）住宅成交157套，住宅周成交連續(xù)三周下滑。本周正逢3月8日婦女節(jié)，荊州不少樓盤、如萬達(dá)、恒信春秋府等都組織了各類婦女節(jié)活動(dòng)。同時(shí)本周上海公館一期3#、4#開盤，共推出住宅372套，但全國樓市風(fēng)雨飄搖，廣州等多個(gè)城市住宅周成交腰斬，荊州樓市也受到明顯波及，銷售下滑明顯。

    3月第3周（3月10日—3月16日）城區(qū)住宅成交163套，繼續(xù)維持低位運(yùn)行。隨時(shí)全國樓市進(jìn)入低潮期，各地的開發(fā)商不少都加入了降價(jià)的行列，“首付一成”、“狂降40%”類似驚爆眼球的新聞接連而來。而此時(shí)的荊州樓市還算風(fēng)平浪靜，不過不少樓盤倒推出了特定房源優(yōu)惠的措施，試水意味明顯，本周不少樓盤組織活動(dòng)或開啟認(rèn)籌，也表明目前的樓市正暗流涌動(dòng)。

    3月荊州樓市第4周（3月17日—3月23日）住宅成交134套，成交量繼續(xù)向低位滑落。同時(shí)本周的各樓盤也盡顯疲態(tài)，周住宅銷售冠軍為凰巢世家（11套）、作為一個(gè)開盤已經(jīng)一年之久的尾盤加小盤，又是有近50套房源被查封的問題樓盤，凰巢世家拿周銷冠也正應(yīng)了一句話，“蜀中無大將,廖化作先鋒”。敢問荊州樓盤五虎將何在？是房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致的銷售低迷，還是被大環(huán)境影響導(dǎo)致銷售困難，總之目前的荊州樓市正經(jīng)歷一個(gè)痛苦的過程。

    3月第5周（3月24日—3月30日）住宅成交117套，成交量可謂落到了冰點(diǎn)，即將接近春節(jié)期間的全年最低點(diǎn)，同時(shí)本周的樓盤活動(dòng)不少——僅3月29日這天，便有凱麗華庭、金江寶坻四期、楓廬小城加推，三樓盤同開盤，同時(shí)東方好來屋和銀都公館也舉行了營銷中心開放儀式，加之萬達(dá)舉行的少兒圍棋賽，樓市可謂熱鬧非常，但也是在這種熱鬧之中，荊州樓市住宅銷售則保持下滑趨勢(shì)。

    三方矛盾日益突出荊州樓市今非昔比

    相戀近兩年，終于要迎來人生最幸福的時(shí)刻了。然而，好不容易選中了一套二手房，又舉全家之力湊齊了首付款，卻在辦理貸款時(shí)四處受阻，跑遍了大小銀行，沒有一家愿意提供貸款。“能不能幫幫我？如果真貸不到款，我就只能退房了�！毖劭粗�婚房夢(mèng)可能再次擱淺，市民李先生實(shí)在是心有不甘。

    為了能辦到貸款，李先生跑遍了城內(nèi)的各大銀行，結(jié)果都說現(xiàn)在放貸政策緊了，像他這種情況貸不了。萬般無奈之下，李先生便和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，看能不能再想想其他辦法�！耙婚_始，中介機(jī)構(gòu)說正和幾家銀行在協(xié)調(diào)，讓我們?cè)俚鹊�，那時(shí)我還滿懷希望。誰知過了沒幾天，又通知說銀行方面不肯松動(dòng)，欲購者要么在規(guī)定時(shí)間內(nèi)湊錢一次性付清房款，要么就只能放棄購房�！�

    像李先生這樣，因?yàn)闇惒积R房款、或者無法貸款，最終不得不放棄購買資格或者退房的例子，記者也聽過很多。付完首付，幸運(yùn)地得到了購房的通行證，卻是剛喜上眉梢又愁上眉梢，接下來如何籌措購房款的問題，難住了經(jīng)濟(jì)上本就不寬裕的年輕“婚房族”。由于工作不久，或者沒有公積金，商業(yè)貸款是大部分“婚房族”湊錢買房的唯一出路。然而低收入、低還款能力卻又把他們擋在了商業(yè)貸款的門外。

    李先生的“遭遇”，實(shí)則是目前國內(nèi)各銀行謹(jǐn)慎放貸的一個(gè)縮影。今年以來，銀行受國內(nèi)樓市大環(huán)境影響明顯加劇，為預(yù)防、抵制風(fēng)險(xiǎn)，荊州不少銀行在房貸上也較往年明顯謹(jǐn)慎了許多。

    受此影響，樓市的融資、買賣都會(huì)打上折扣。

    今年以來，荊州樓市僵局頻現(xiàn)。一方面，開發(fā)商糾結(jié)推盤壓力大，購房者矛盾想等降價(jià)，銀行怕風(fēng)險(xiǎn)卡住貸款，各種矛盾不時(shí)出現(xiàn)；另一方面，專家卻說“開發(fā)商不可能降價(jià)，房?jī)r(jià)下跌沒那么容易”。你方唱罷我登場(chǎng)，樓市似乎格外熱鬧，但銷售依舊無解。

    1至3月，荊州樓市熱鬧依舊，大活動(dòng)小活動(dòng)幾乎不斷，但從市場(chǎng)上看，降價(jià)好像依舊是一個(gè)沒影的事情，消費(fèi)者也依舊觀望，樓市僵局短期無法打破。

    歷年樓市銷售，都有兩個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，上半年的金三銀四，以及下半年的金九銀十。

    ——時(shí)間回到半年前的金九銀十。2013年的9月28日，荊州樓市迎來了中心城區(qū)五盤同開的盛況，人信匯、萬達(dá)SOHO、國華時(shí)尚公寓、漫城朗御二期、嘉禾國際，一天共推出超過1500套住宅，當(dāng)時(shí)荊州樓市供銷兩旺，創(chuàng)造了多項(xiàng)記錄，首次住宅月銷售突破千套，同時(shí)庫存也突破萬套。

    而時(shí)間回到當(dāng)下，荊州樓市2014年的金三銀四光環(huán)不在。從兩個(gè)重要指標(biāo)看，庫存從半年前的萬套，到現(xiàn)在約有1.6萬套。而住宅銷量與半年前相比，則近似腰斬。

    兩派代表觀點(diǎn)各異荊州樓市僵局待破

    為此，記者采訪了不少持不同看法的荊州房地產(chǎn)人士，并總結(jié)了他們對(duì)荊州樓市的觀點(diǎn)。

    一派表示，年后荊州各大銀行都出現(xiàn)房貸利率上浮現(xiàn)象，截止到目前都沒有明顯的緩解，一定程度上會(huì)影響購房者的買房情緒，更多人寧愿觀望一段時(shí)間再買；另一方面，3月最后一周，荊州天氣陰晴不定，忽雨忽晴，而購房者多喜歡晴天看房，陰雨天氣可能會(huì)降低他們的看房熱情。下周開始，荊州天氣將會(huì)持續(xù)放晴，因此荊州樓市成交量應(yīng)該會(huì)逐漸回暖。而進(jìn)入四五月份后，就是傳統(tǒng)的一個(gè)銷售旺季，相信隨著推盤量的增加，荊州樓市成交量將迎來爆發(fā)。

    而另一派則表示，“荊州樓市最大的危機(jī)主要表現(xiàn)在，與市民的收入相比，荊州房?jī)r(jià)居高不下，買房的人群相對(duì)固定，最后賣方市場(chǎng)在這么多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，還是會(huì)降價(jià)的。荊州今年明年的盤會(huì)多很多，特別是明年，后年，光今年的開工量估計(jì)就有500萬平方米左右，未來競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。”

    但從記者參加眾多樓盤活動(dòng)的感受看來，目前荊州各樓盤活動(dòng)越來越多，但購房者觀望態(tài)度則越來越濃，活動(dòng)效果也越來越不盡如人意。此時(shí)回頭再看去年荊州綠地之窗一期的銷售策略，直接用低價(jià)洞穿市場(chǎng)，只備案三棟樓，結(jié)果開盤火爆銷售六棟樓，超出預(yù)期，這也說明荊州市場(chǎng)的需求是有，但價(jià)格因素較為重要，在市場(chǎng)環(huán)境不好的時(shí)候，用低價(jià)策略也不失為較有效的銷售利器。

    正如同不少業(yè)內(nèi)專家所言，樓市離崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)有漲有降。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力加大，個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤降價(jià)處理，但這并不是說房?jī)r(jià)都要降了，資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤。如同住建部專家顧云昌所言：從國際上看，房?jī)r(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時(shí)候，房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)候城鎮(zhèn)化率超過70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%。中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有50%，一線城市能達(dá)到60%或70%，二線城市50%左右，三線城市30%左右。就中國城鎮(zhèn)化率來看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)，城鎮(zhèn)化效應(yīng)會(huì)拉動(dòng)住房剛性需求。

    因此再看2014年的荊州樓市，目前市場(chǎng)都在觀望，會(huì)不會(huì)有樓盤降價(jià)？降多少？能不能打破目前的僵局？

    ——讓我們拭目以待……

家鄉(xiāng)美

個(gè)人感覺過量了……開發(fā)商懸啊

論壇管理

家鄉(xiāng)美 發(fā)表于 2014-4-2 17:40
個(gè)人感覺過量了……開發(fā)商懸啊

太貴了買不起，太多人買不起他們就賣不出去了

洋芋

都買不起就好了。

論壇管理

洋芋 發(fā)表于 2014-4-2 20:42
都買不起就好了。

中國的貧富差距太大了